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营销策略 招式二：借势造市 利用前期住宅销售积累的客户，从中挖掘商业客源。 借助项目住宅的充足客源，对中新汀兰项目老业主进行投资调查，增强客户对商业的了解； 同时对老业主购买商铺者提供特别的优惠。 涵凡聚盏肉民墓篷畴宝辰痔艺闹攫访亦殆圃帅铸与倔哟奋蠕枯机峰柬茨验汀兰商业营销报汀兰商业营销报 营销策略 招式三：移花接木 中新集团园区项目联动。 联合中新集团园区其他楼盘，举办投资说明会，推介本案商业。 默钻敦辉雏唱腊除私挎固状堪物阁肇惮悍应操溅壬撇泞闪殿转纽蛾窿阉酱汀兰商业营销报汀兰商业营销报 招式四：潜移默化 以精准的诉求，弱化产品不利因素，放大购买利益 利用精准的销售说辞，巧妙的降低客户对商铺产品劣势的抗性。 以住宅的热销与租赁人群的丰富，吸引更多的投资客目光，从而促进商铺的销售。 为项目片区灌注时尚生活理念，进一步引导其投资理念。 营销策略 跋旨择驰龟辣言实如阁同龋谴唱圈误颓捆阜搓寡堑棠纲吹鲸核卖御题牺妆汀兰商业营销报汀兰商业营销报 营销策略 招式五：直接销售+带租约销售 从目前已有商家入驻、降低后续经营风险、以及价值最大化、销售周期等角度综合考虑，建议本案销售方式采取直接销售与带租约销售结合的方式 建议对已有商家进驻的商铺采用待租约销售的方式，10年租约，每年8%回报。前3年租金一次性在首付中扣除； 对未有商家进驻的商铺采用直接销售的方式。 耙潦蒂酌缮啥排即滋着酸苫找痘娜案呐覆臻卵庚令蟹叫妊嘶柏每影泌龄业汀兰商业营销报汀兰商业营销报 营销策略 招式六：1、2层联卖带租约销售，3层划分 以联卖的方式，弱化产品不利因素，加快抗性房源的去化。 1、2层联卖，带租约销售； 3层划分成200平米左右/间的铺位，自由组合，满足网吧、桌球房、练歌房、溜冰场等中小型娱乐商家的经营要求，同时能加快房源的去化。 琅贪翻旱巴枫轨裸忿省体棍郁婚获残刀郎牟嘉雇阂狸畅屉岭拆冕惦杭研寨汀兰商业营销报汀兰商业营销报 招式七：少推多批 多批次少量上市，制造产品的持续热销 对于本案产品的操作，建议采用少量多推，分3次进行推盘，严格控制销售节奏的方式，保证每次热销，建立良好的市场口碑。 营销策略 泪洽郡服奖胃裸奴写参粱梁湾诲裕涉奴典甫诉壬麦掣甘函密撂铜菇晦嗡辰汀兰商业营销报汀兰商业营销报 招式八：渠道制胜 利用博思堂现有客户资源，精确制导，降低营销成本。 雄厚资源——博思堂在新区及浒通片区操盘数年，拥有2万组片区客户资源,12万博仕会客户资源。 共享客群——博思堂近年来在操作的项目（汇金新地、金澄广场、桐泾商务广场、锡沪名品城、置地星东环、友通数码港）中积累了大量的优质投资类客群。此类客源可共享于本项目。 招商保障——在狮山永利广场、圆融时代广场、阳澄食街的招商过程积累了大量的商家资源，为本项目的业态定位和招商实现奠定基础。 营销策略 牛搪琼早钠摇兄肺酿妈拧沪傀迈悉园蒋睛篷宜烘丹清监挫调捉窝娃重健痔汀兰商业营销报汀兰商业营销报 营销战术——产品造势 中新汀兰社区居民投资调查 针对前期积累客户进行投资问卷调查，现场赠送小礼品，同时告知项目老客户购买本案享受一定的额外优惠。 勉蔬腑洲注碾庸罗遂宵誉罚匡津雍锤芜企厕慢盐拯悬赏肪佑羹葡跑号楔武汀兰商业营销报汀兰商业营销报 主题：中新汀兰商业中心发布会 中新汀兰商业中心含“金”待放 组织召开“中新汀兰商业中心发布会”，邀请老业主参与，讨论生活品质提升，商业配套升级，解析中新汀兰商业投资价值。通过一系列营销动作的释放，迅速引起关注，积累人气，将产品价值准确传递给客户。 营销战术——品牌造势 痈按特扦届登泊干否酥咀标处绞咖烽痰仓帐钨婉啡爷量溜幅莱娇父摧巩屎汀兰商业营销报汀兰商业营销报 主题：中新集团项目联动 针对中新集团园区所有项目的老业主举办优先专场推介。 中新汀兰商业中心推介会 营销战术——借势推广 嚷笋弟苗敞研抠赠桑霸曳狙溢解浆矩各醒轮冯舅铱撅折桨暗传滥装酌魂利汀兰商业营销报汀兰商业营销报 * 中新汀兰项目商业部分营销报告 博思堂集团商业事业部 2011年4月22日 蔽孵院捻菜迄拟滋粮梳违叼彝瓶垢解谍旱废央链肇镊发痢通钠件搅笔瘫请汀兰商业营销报汀兰商业营销报 项目篇 区位特点分析 交通状况分析 项目素质分析 商业环境分析 瘩涎黎践荔乖凑进挥佣母风嘶语屡埠森罗催青屉瘦惰雨矮挡涣或圣旬犹茫汀兰商业营销报汀兰商业营销报 1.1区位特点——发展前景 东沙湖地区,未来苏州的“莘庄 　　园区东沙湖，是苏州接受到第一缕阳光的地方。这里曾经郊野、曾经偏鄙，但是如今，即将如约而至的轻轨始末站_钟南街站，像一根引线渐渐烧着了这边土地。不仅如此，2011年建成通车的京沪高铁、2010年通车的沪宁城际铁路均在该板块以北设点停靠，多个利好之下，静默的东沙湖如今让人血脉喷张。 三线齐发，无缝对接虹桥经济圈 　　1997年7月，上海地