华艺天和家园推广方案讲解.ppt

2016.8 董浜镇位于江苏省常熟市，处于苏嘉杭高速公路、沿江高速公路、常昆高速公路和苏通长江大桥“三路一桥”的交汇点上，是苏南地区最大的交通枢纽所在地。董浜镇面积 62.5k㎡，人口 5.4万人。截至2015年11月，辖14个行政村，2个市镇居委会。 董浜镇荣获国家卫生镇、全国环境优美镇、江苏省文明镇、 中国民间文化艺术之乡等荣誉称号 董浜镇概况 市场调研 商业形式：董浜镇以传统的街道商业分布为主，商业呈现松散型点状、线状商业布局 ，多为满足生活所需配套，高端休闲娱乐业态尚未出现，对周边乡镇的吸附能力较差 店铺面积：店铺面积集中在30-100㎡不等，层高主要为4.5米，进深约为10米左右 商铺售价：目前在售商业售价在5500左右 租金情况：租金水平在12--25元/㎡/月；而本项目周边目前商业氛围薄弱，租金水平在12元/㎡/月。 住宅均为刚需型客户和改善型客户，目前当地住宅价格均价4000元/㎡。其中最好的一个商品房小区价格在45000元/㎡，拆迁安置小区目前没有房产证价格在3500元/㎡。均为成熟小区无新房出售，只有二手房。当地两室一厅中等装修租金在1000元/月。对面水岸府邸联排别墅面积在220--280㎡、均价5500总价120--175万。 依据对本项目的市场定位与分析，建议先对沿街门面招商，引进大型主力店，如餐饮、连锁快捷酒店、电器广场、足浴城、精品超市等，制造商业氛围，第一年给商户免租，自第二年起开始根据周边水平及自身发展情况收租； 招商建议 所有商铺先招商，招商到位后再销售；招商第一年免租，第二年开始根据情况收租。在开发商旗下运营管理公司与经营户签约的租赁期限内如有客户购买该商铺，则继承甲方的所有权利和义务。如要自营的客户需自行与租户协商解决。 3、带租约销售 各销售形式对比 返租式 包租式 带租约式 优点 一次性返租几年租金，客户看到了眼前实在的优惠与保障，增强了投资的信心；操作简便 包租N年，N年哪一年没有经营户租赁就按周边标准现金补偿该年的租金，优惠更真实，给客户定心丸，给开发商更多的现金流 商业氛围形成后再销售，消除了客户的担忧，同时提高了销售价格，业态分区容易掌控 缺点 将返租一次性抵扣到房款里，难免使客户产生羊毛出在羊身上的感觉；开发商的利润被压缩到最低 成交价相对会高一点，因为该价格里包含以后N年可能的补偿金；N年后还需按实际情况补偿租金，操作难度较大 全部商铺招商难度较大，前期招商投入资金多，商业氛围形成时间长。 销售推广策略 4.发动全民经纪人，鼓励老客户推荐朋友成为我们的业主奖励一万元 1.户外广告：9月上旬开始项目门前及周边彩旗、户外广告把销售氛围做起来。 2.外拓、派报：不定期下乡或常熟张家港派单、外拓采取幸运转盘方式驻点活动，现场用广告语喇叭重复播放，其次再派人沿街派单、扫市场挖掘客户邀约到售楼处。 3.发展常熟张家港苏州上海地区分销和中介高佣金带客。