精选课件第六章 收益法.ppt

* * 第六章　收益法 6．1? 收益法的基本原理 ??? 6．1．1? 收益法的概念 ??? 收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质? 是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。 ??? 根据将未来预期收益转换为价值的方式，即资本化方式的不同，收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。收益法的雏形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)来表示土地价值的早期购买年法，即：地价＝年地租×购买年 ??? 6．1．2? 收益法的理论依据 ??? 收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。 ???收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。? 第六章　收益法 6．1．3? 收益法适用的对象和条件 ??? 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。??? 收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。 ??? 6．1．4? 收益法的操作步骤??? 运用收益法估价一般分为下列4个步骤： ①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料； ②预测 估价对象的未来收益(如净收益)； ③求取报酬率或资本化率、收益乘数； ④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。 第六章　收益法 6．2? 报酬资本化法公式 ???6.2.1 报酬资本化法最一般公式 V=A1/(1+Y1)+A2/[(1+Y1)*(1+Y2)]+A3/[(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Y3)]+…+ An/[(1+Y1)*(1+Y2)…*(1+Yn)] ??? 对上述公式作补充说明如下： (1)上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要 运用于理论分析。 (2)在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，即Yl＝Y2＝Y3＝…＝Yn＝ Y，则上述公式可简化为：V=A1/(1+Y)+A2/[(1+Y)2+A3/(1+Y)3+…+ An/(1+Y)n(3)当上述公式中的A每年不变或按一定规则变动及n为有限年或无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。所以，后面各种公式实际上是上述公式的特例。 (4)报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。实际估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应对净收益或者对公式做相应调整。例如，净收益发生在年初为A初，则将其转换为发生在年末的公式为：????? A末＝A初(1+Y) (5)公式中A，Y，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以是月、季等。例如， 房租通常按月收取，基于月房租求取的是月净收益。实际中如果A，Y，n的时间单 位不一致，例如A的时间单位为月而Y的时间单位为年，则应对净收益或者对报 酬率或者对公式做相应调整。 第六章　收益法 6．2．2? 净收益每年不变的公式 ?净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。 ???6．2．2．1? 收益年限为有限年的公式??? V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]此公式的假设前提(也是应用条件，下同)是：①净收益每年不变为A；②报酬率不等于零为Y；③收益年限为有限年n。收益年限为无限年的公式?? V=A/Y ??? 此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率大于零为了；③收益年限n为无限年 ???6．2．2．2? 收益年限为无限年的公式?? V=A/Y 此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率大于零为了；③收益年限n为无限年。 ???6．2．2．3? 净收益每年不变公式的作用 ??? 净收益每年不变的公式除了可以用于计算价格，还有许多其他作用，例如：①用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下简称不同年限)价格之间的换算；②用于比较不同年限价格的高低；③用于市场法中因年限不同进行的价格调整。 第六章　收益法 (1)直接用于计算价格 [6—1)? 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可