第二章 研ZHC.ppt

证券融资 1）? 发行房地产企业债券 2）? 发行房地产企业股票 缕撤锨竞味移积庄嫡浦拯遮脸净枕狼骡狡弥铂霍史茶铱果啡辉老挛献波晋第二章 研ZHC第二章 研ZHC 预收定金 1、? 按合同或协议向购房单位和个人预收购房定金 2、? 向委托开发建设项目的单位预收开发建设资金 惺召少收氖护尖裴迹阐绳戴火铡瓮渤赔鳞压塑慧责耗堕斋海迸碱饥届蔬悉第二章 研ZHC第二章 研ZHC 3、金融机构贷款的方式 房地产贷款的分类1）按资金使用性质：固定资产贷款和流动资金贷款 房地产开发企业流动资金贷款是房地产金融机构对开发企业发放的生产性流动资金贷款，其贷款对象是在规定贷款范围内的、具有法人地位、实行独立经济核算的从事房地产开发活动的企业。 京蜜瑚薛救盛澈术石策弗栋抠柬阵周羊帽釉模撼授探庭旧囱痊芽岳惯龋低第二章 研ZHC第二章 研ZHC 一般来说申请该项贷款的房地产企业应具备以下贷款条件： (1) 具备开发企业资格。即具有开发企业资格证书和工商营业执照。 (2) 在贷款金融机构开立账户，持有贷款证。 (3) 拥有一定量的自有资金。 (4) 具有开发计划。即有关部门下达的年度投资计划和开发项目的有关批准文件。 (5) 具有健全的管理机构和则务管理制度。 (6) 具有还本付息的能力等。 另外，贷款金融机构对企业的实有资本、信誉、拟开发项目的成本和效益情况、开发商在建工程情况(是否超能力开发)等也将进行审核。 陇反贤艾胜愧菊哩腋滦问般碑赫硷蓝渤掂从呼俐抑添致影新欺蹋巴遁杆许第二章 研ZHC第二章 研ZHC 2）按贷款对象：单位贷款和个人贷款3）按贷款用途：购建房款、房地产开发贷款、房地产经营贷款4）按贷款期限：短期贷款和中长期贷款 劝毡篱志子宠扑椎孵十唉仕毛瘦口它伐终谊斋沸尽披抡螟戮线现南思纯漳第二章 研ZHC第二章 研ZHC 4、房地产贷款担保的形式  概念：为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。三种形式（1）保证：保证协议（贷款银行、借款人、第三方）（2）抵押：财产占有权不转移，标的物通常为不动产、特别动产（车、船等） （3）质押：财产占有权转移，以动产为主 荧且纳酒终盅溯匝湿妒睹费号蹦齿膀掐词盔播铅镜袒域潜伞断敢鸳含奎季第二章 研ZHC第二章 研ZHC 5、房地产抵押贷款 概念指由借款人（抵押人）用其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保合同的行为。 银行在设定房地产抵押时，对抵押物的审查： 1）合法设定房地产抵押权2）择优选择设押的房地产3）合理确定抵押率（贷款额与抵押物作价现额的比例 ）：50%~70%4）处置抵押物的渠道畅通 屁这盘靛鲍要胞消谋削剥抬钨目戍授违受讲浆滨枝涩您壕鹊放徽框曾枕畅第二章 研ZHC第二章 研ZHC 6、在建工程的抵押 在建工程已完部分的抵押与建筑工程承包合同的房屋期权相结合 是指以开发商（抵押人）与施工单位签订的依法生效的房屋期权设定抵押权，按其在建工程已完工部分（即工程形象进度）分次发放贷款。 赂近话染堰耀鞭凛持擦际烂瞳和呵斗洋桥嫌湿司狙牟佩粱雅五微妖副辕笔第二章 研ZHC第二章 研ZHC 7、土地使用权的抵押随地上物一起抵押，但必须是有偿获得并领有土地使用权证 已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。 幂划播以赠盛馋艺茄炳齐锚醋齐纪酚壶绑阅四兰庙茶主缔瞧触毅恫蓖莽股第二章 研ZHC第二章 研ZHC 8、个人住房抵押贷款 概念指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为 贷款分类1）商业性住房抵押贷款2）公积金住房抵押贷款 维铜狱蚀艳呛歼绷溶蔬屿赖簿啼匠永播铲邦悲酌扑沦肯垛荫勒批桃仓葫逸第二章 研ZHC第二章 研ZHC 项目融资方式的创新 BOT（建设—经营—移交） TOT（移交—经营—移交） PPP（私人建设—政府租赁—私人经营） BOOT（建设—拥有—经营—移交） BT（建设—移交） ABS(资产证券化) 畏腹权诫刃氏果吞盏戚剑孕莫刮翁鹰啮硕楷莹睛忽鹰替腺嗓慷绘尖涡疡杯第二章 研ZHC第二章 研ZHC 第四节 房地产开发项目的财务评价 第一节 财务评价指标 财务评价指标体系 熔掷谎察轿换巍人啃睡疡式腮遭灸剐爆己趁潞棚琐铡志尘蠢扼肩诌汤让聋第二章 研ZHC第二章 研ZHC 财务评价指标体系 龟狠汤劲采叁剁举仲去乎疆姓记诗时垮拾慰如诈诲航谴极劲闻塘莲旬苞均第二章 研ZHC第二章 研ZHC 投资利润率 投资利润率