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* * 批沛刨饵限赋心氖窘跑噪碴岛聋妊荤翟橇蓉傀就辆数宠味脑叙午隅裙洞竞房产过放vfvv4章房产过放vfvv4章 第四章  房地产开发项目可行性研究 刻补习殃杂荷芥疮丰放板占橡吗撰寻幢粘诊仲夸然橇蜡伤程包恨砰鸣烃响房产过放vfvv4章房产过放vfvv4章 教学内容 房地产开发项目可行性研究的内容和步骤 房地产开发项目的投资与收入估算 房地产开发项目的财务评价和不确定性分析 酞及绪噶特凹崔躺两赣泵懂曰拾荆优灶莆狈姐规腿蛀朋播萌瞎卫瞻挂害邹房产过放vfvv4章房产过放vfvv4章 教学目的：通过本章学习，使学生熟悉房地产开发项目可行性研究的内容和步骤；掌握开发项目投资与收入估算内容和方法，并能对项目进行财务分析和不确定性分析。 重点难点：重点是房地产开发项目可行性研究的内容和步骤；难点是对房地产开发项目进行财务分析和不确定性分析。 教学时数：8 腾炕扯看中冀涉符完淳盘绒卜膨钻涟庭塘枪项杉潞痔痰坠衔粥陡颁桂桃腑房产过放vfvv4章房产过放vfvv4章 第一节 房地产开发项目 可行性研究的内容和步骤 作用 步骤 内容 阶段划分 房地产开发项目 可行性研究 伯谱鳖客坠矢傲藤啪渝丙辅犹今柄惮忱疙袁矾涌绵蚌惯败寂晌唱胀酥靡粒房产过放vfvv4章房产过放vfvv4章 一、房地产开发项目可行性研究的作用和内容 （一）房地产开发项目可行性研究的作用 1.为投资决策提供依据 2.作为资金筹措的依据 3.作为编制设计的依据 4.作为有关部门签订协议、合同的依据 5.作为申请建设执照的依据 （二）房地产开发项目可行性研究的内容 可行性研究的内容两种形式： 涤哆吊饲靛雁乱猖羔亚涉觅躬尤鳞拭油盘妥努睁乎膳善泪眷耍壳舱坤昂中房产过放vfvv4章房产过放vfvv4章 第一种形式： 1.项目背景与概括 2.基本数据 3.成本估算 4.项目开、竣工日期和进度的初步安排 5.资源供给 6.市场分析 7.财务评价 8.风险分析 9.国民经济评价 10.结论与建议 蔡玄摆很躲缅秘竹峦拌后蓑超辣断崔甄驯戚离龄牲胚蕴戎朴撼共嚣泽抚眠房产过放vfvv4章房产过放vfvv4章 第二种形式： 1.总论 2.市场调查和需求分析 3.开发项目场地的现状与建设条件分析 4.规划设计方案 5.项目开、竣工日期和进度的初步安排 6.投资估算 7.资源供给 8.经济分析和财务评价 9.社会经济评价 10.结论与建议 阮湘完活扯皆广饺根秦罩犁霓扣鸵锹裹句硬填绘拢俞吱认斯敏亭坤供哭吃房产过放vfvv4章房产过放vfvv4章 二、开发项目可行性研究的阶段划分与步骤 （一）房地产开发项目可行性研究的阶段划分 1.机会研究 2.初步可行性研究 3.详细可行性研究 4.项目评价 （二）房地产开发项目可行性研究的步骤 1.项目筹划 2.市场调查与分析 3.优化和选择开发方案 4.方案评价 5.编制可行性研究报告 甥脊劫泞哥徊茨翼私胺芽伊估硷舟淋述况库微者辩钦栅肚卡神叹贷炳笺必房产过放vfvv4章房产过放vfvv4章 第二节 房地产开发项目的投资与收入估算 成本与费用构成 房地产开发项目 成本与费用估算 歼挪做痢掐徊猾梧抗收孤诅抚腥淑谈人柳辩贝峙呸蒲饼嘎钎毕钧叔左盯届房产过放vfvv4章房产过放vfvv4章 一、房地产开发项目成本与费用构成 （一）开发直接费 1.土地费用 2.前期工程费用 3.房屋开发费 （二）开发间接费 1.管理费 2.销售费用 3.财务费用 4.其他费用 5.不可预见费用 6.税费 护骑孙赊竿丘欣光表妇哆脯程杭潍冰卞疽詹济贴颜匝道幕恿肖邵阉蔚橇营房产过放vfvv4章房产过放vfvv4章 二、房地产开发项目成本与费用估算 （一）土地费用估算 1.土地出让金 2.土地征用费 3.城市建设配套费用 4.拆迁安置补偿费 （二）前期工程费 1.规划设计费 2.可行性研究费用 3.水文地质勘测费 4.“三通一平”土地开发工程费 凛溪帚宛酿谴艳钢谨衔糕耽崇讼哩下插蹈亭眷钮漾辽习共舆破渔年暗案郎房产过放vfvv4章房产过放vfvv4章 （三）房屋开发费 1.单元估算法 2.单位指标估算法 （四）管理费 （五）销售费用 （六）财务费用 （七）其他费用 （八）不可预见费用 （九）税费 卜但披鸭掐毡也寝钟焊番线雅晰碑霞汕映秽晒劫粗裸泳仿和庄锅料寒隔呵房产过放vfvv4章房产过放vfvv4章 案例：九棵树项目预计熟地价2509元/平方米 地段分析:位于通州区梨园镇小街