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湘阴汽车站项目 投资可行性分析报告 二0一一年四月 目 录 第一部分：项目背景 第二部分 项目主要经济技术指标 第三部分 项目销售收入估算 第四部分 项目开发总成本费用一览表 第五部分 项目静态财务价值评估 第六部分 单因素变动对项目影响 第七部分 项目资金运作计划 第八部分 项目可行性分析结论 项目规划设计方案建议 湘阴汽车站项目(一) 投资可行性分析报告 第一部分：项目背景 湘阴汽车站项目地块位于湘阴县江东中路宗棠广场正对面（原湘阴汽车站），该地块由湘阴县国土局出让，目前地块还未摘牌，且原汽车站待拆迁。项目规划为1栋4层纯商业楼，地下室2层（停车位）。项目总用地面积11746平米（17.6亩），规划总建筑面积约32260平方米，其中地上面积约20520平方米（商业面积），地下车位或地下室面积约11740平方米。 第二部分 项目主要经济技术指标 根据长沙华艺工程设计有限公司设计的项目规划总平面布置图，项目的主要经济技术指标数值如下： 序号 项目 面积(㎡) 1 净用地面积 11746 2 总建筑面积 32260 3 地上建筑面积（商场面积） 20520 4 地下建筑面积（停车位） 11740 5 容积率 1.75 6 建筑密度 43.7% 7 停车位 地上64个，地下260个 第三部分 项目销售收入估算 序号 物业类型 建筑面积 销售均价 销售收入 所占比例 （平方米） （元/平米） （万元） （%） 1 地下室车位 260个 　 　 　 2 商业 1层 5230 25000 13075 47.17% 2层 5230 12000 6276 22.64% 3层 5230 8000 4184 7.55% 4层 5230 8000 4184 3.77% 　合计 　 　 27719 　 说明： 销售收入测算中，商业价格按同地段商业租金反推得出。 第四部分 项目开发总成本费用一览表 项目开发总成本费用一览表 序号 项目名称 成本总额（万元） 折合可售单方成本 （元/平米） 1 土地成本 5280 2573 2 前期费用 1552 756 3 基础配套设施工程费 1433 698 4 建安成本 5383 2623 5 开发期间费用 138 67 6 管理费用 161 78 7 财务费用 —— —— 8 销售费用 693 338 9 销售税费 1857 905 10 不可预见费用 107 52 合计　 16604 8090 说明：本测算中，地下室成本摊入地上可售面积单方成本，总成本费用为1.5亿元，地上可售面积单方成本为7391元/平米。 1、前期费用取值标准 序号 项目名称 计算基础（㎡） 取费标准（元/㎡） 1 勘察费 32260 2 2 建筑设计费 32260 24 3 环境设计费 32260 15 4 三通一平费用 32260 20 5 其他费用 32260 20 6 非住宅报建费 32260 400 备注：其它费用包括环评、规划技术服务费、招标代理费及标底编制 、招标办交易管理费、施工图及抗震设计审查费、放线费等。 3、建安成本取值标准 序号 项目名称 计算基础（㎡） 取费标准（元/㎡） 1 地下室 11740 2400 2 商业 20520 1250 4、基础设施工程费取值标准 序号 项目名称 计算基础 单位 取费标准 单位 1 土方、护壁 32260 ㎡ 30 元/㎡ 2 桩基础工程 32260 ㎡ 50 元/㎡ 3 园林绿化 4228 ㎡ 400 元/㎡ 4 小区道路 2388 ㎡ 250 元/㎡ 5 小区围墙 435 米 500 元/米 6 亮化工程 32260 ㎡ 8 元/㎡ 7 电梯 8 台 350000 元/台 8 消防人防 32260 ㎡ 70 元/㎡ 9 给排水 32260 ㎡ 10 元/㎡ 10 强电（公变） 32260 ㎡ 96 元/㎡ 11 弱电 32260 ㎡ 5 元/㎡ 12 地下室防尘漆 11740 ㎡ 30 元/㎡ 5、开发期间费用取值标准 序号 项目名称 计算基础 单位 取费标准 单位 1 监理费万元 1% 　 2 交易费用 32260 ㎡ 10 元/㎡ 3 其他直接费 32260 ㎡ 10 元/㎡ 4 物业开办费 　 200000　 元　 备注：1、交易费用包括：确权费、测绘费、预售信息、交易手续费、权证工本费等等；2、其他直接费包括：桩基检测费、保温检测费、竣工图测量费、工程结算审核费、工程备案费等竣工验收费用。 6、管理成本取值标准：建安直接费用（包括基础配套设施费）的3%。 7、销售费用取值标准 序号 项目名称 计算基础 单位 取费标准 1 销售代理费 27719 万元 1.20% 2 广告宣传费 27719 万元 1.00% 3 其他费用 2771