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第3章 房地产开发程序与管理 第一节 房地产开发程序概述 一、房地产开发的基本概念： （一）房地产开发 1、典型开发：取得土地→土地和建筑物开发→租售土地或建筑物 2、购买现有建筑物→更新改造→租售建筑 （二）房地产开发综合投入的内容： 土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神、伙伴关系 （三）房地产开发者和开发企业的角色： 房地产开发活动的发起者； 是开发创意、规划设计、投资融资、工程建设、市场营销环节的协调管理者； 开发风险的主要承担者； 开发利益的主要分享者。 （三）开发项目建造质量和效率的关键：开发活动需要规划设计、工程技术、工程管理专家、建筑工人参与。 （四）开发项目的日益大型化，开发商具备更多的知识和技能： 市场与市场营销、城市增长模式、法律制度、地方规章、公共政策、财产转让与合同、土地开发、建筑设计、建造技术、人居环境与可持续发展、基础设施、融资、风险控制和时间管理。 辅记：人渐渐控制和管理基础乘法，（做出了）市场地宫彩图。 二、房地产开发的一般程序： 提出投资设想 探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会（新-进行筛选）。 细化投资设想 发商从土地出让或转让市场上，选择出实现其初步投资设想的开发建设用地，做出初步规划设汁方案，探讨获取开发用地的方式和可行性。修改 可行性研究 进行正式市场研究，分析（新-市场供求关系），估算市场吸纳率，将开发计划报送政府部门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，综合判断项目的可行性。 获取土地使用权-新 开发商可以通过土地出让和转让两个市场获取土地使用权。如果拟开发地块是政府正在进行招拍挂出让的土地，开发商就必须参与政府土地出让招拍挂活动，获取开发建设用地的土地使用权。如果拟开发地块是政府已经出让的地块，通过收购公司股权或合作开发等方式，来获取土地使用权。 合同谈判与协议签署 确定最终设计方案、租售方案、总承包商，得到贷款书面承诺，获得（新-获得政府建设工程规划许可和开工许可）。 4个合同3个协议： 工程类：合作开发协议、工程施工合同 融资类：建设贷款协议、长期融资协议 交易类：预租售合同和保险合同 工程建设 成本管理、进度管理，批准市场推广和工程变更、解决建设纠纷、支付工程款 竣工交用 接入市政设施，进行市场推广和租售，组建物业队伍，入住，办证还贷。 物业资产管理 作用：1、延长物业资产的经济寿命； 2、保持并提升物业资产价值； 3、提高资产运行质量。 第二节 投资机会选择与决策分析 （是房地产开发过程中最重要的环节，该阶段最重要的工作是对开发项目进行逐步深入细化的可行性研究） 一、投资机会选择（三项工作）： 提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想 提出投资设想、寻找和筛选投资机会：选择项目的城市或区域→寻找投资的可能性（看地、看项目）→快速判断其可行性。 细化投资设想：落实到具体地块，接触相关人员，提出初步方案，草签意见书。 二、投资决策分析（也是三部分工作） 工作名称 内容 市场分析 主要分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金。 项目财务评价 依据市场分析结果及相关的项目资本结构设计，对项目的经营收入、成本费用、赢利能力进行分析。 投资决策 结合企业发展战略、公司财务状况和项目财务评价的结果，做出决策。（尚未签署任何协议之前进行） 第二节 前期工作 一、获取土地 （一）土地储备与土地开发 1．土地储备 土地储备是依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 （新-土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。土地储备机构是由市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。-新） 土地储备实行计划管理。年度土地储备计划包括年初与年末土地储备规模、年度前期开发规模、年度供应规模和（新-年度土地储备临时利用计划），由地方人民政府相关部门依据当地经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供求状况等联合编制。 土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。 土地储备的运作程序有四个步骤， ①收购②开发整理③储备④供应。 2．土地开发 (新-土地开发，是土地储备机构对纳入储备、尤其是依法征收后纳入储备的土地，为使其具备供应条件而进行前期开发活动。前期开发工作的内容，主要包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等基础设施建设工作和绿化、土地平整工作，以及为实现土地储备、完成前期开发工作等进行的投融资活动。） （新-地开发的项目实施模式，有政府土地储备机构负责实施和授权开发商负责