房屋回迁业务涉税问题分析解析.docVIP

房屋回迁业务涉税问题分析 回迁房或拆迁安置房，是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。房屋回迁业务常见的是对等置换形式，即按被拆迁人房屋原面积拆一还一，给予其同面积房屋回迁安置。 　　房屋回迁业务涉及的税种比较多，各税种的政策规定又不同，如何准确地确定回迁业务中各税种的计税依据是纳税人的关注点之一。下面，笔者就如何确定回迁业务中各税种的计税依据作以阐述。 　　契? 税 　 《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第四条规定，国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税的计税依据为成交价格。同时还规定，前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。因此，开发商在回迁业务中取得的国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。也就是说，按照契税政策规定，房地产开发公司采用回迁方式进行动迁安置属于房屋原地实物补偿，房地产开发公司缴纳契税时，不能将包含在购买土地成交价格中的补偿房屋开发成本（包括房屋货币补偿和房屋实物补偿）从计税依据中扣减缴纳契税。 - 　　另外，《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）第二条规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。 　　营业税 　　《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函[2007]768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）规定，按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。综上所述，开发商发生房屋回迁业务，开发商应在交付回迁房屋或被拆迁户全部支付差价的时候缴纳。如果不需要支付差价的，以成本价格作为计税依据；如果有差价的，不需要支付部分按成本价格计税，差价部分按实际计税。 　　印花税 　　《印花税暂行条例施行细则》第五条规定，产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。房屋回迁合同，是指房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，与被拆迁户签订的按被拆迁人房屋原面积拆一还一给予同面积房屋回迁安置的合同，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，即特殊形式的房屋销售合同。可见，房屋回迁合同属于一种交换式的产权转移书据。另外，《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。因此，房屋回迁合同需要按照产权转移书据缴纳印花税，其计税依据为双方签订的商品房销售合同中所载金额。如果未标明金额的，则应按《印花税暂行条例施行细则》第十八条规定执行。即按金额比例贴花的应税凭证，未标明金额的，应按照凭证所载数量及国家牌价计算金额；没有国家牌价的，按市场价格计算金额，然后按规定税率计算应纳税额。 　　另外，需要注意的是《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 　　土地增值税 　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国