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第十五章 房价理论 完全竞争市场下，城市中某套住房的价格与该套住房的有用性呈正向变动，与劣等住房的有用性呈反向变动，与劣等住房的生产成本呈正向变动。 快速发展的城市中，房价还与资金的贴现率和城市发展速度有关。资金的贴现率低或城市发展速度快，一般而言，都会导致较高的房价。 第一节 预备知识 住房属于典型的具有自然条件约束的有用性不可分割的商品。 住房的有用性和地段 住房有用性是住房满足居住需要的能力，是居民对住房的综合评价。 影响住房有用性的因素主要包括两个方面。第一个方面，是住房本身的因素，包括住房的结构、新旧程度、装修等，结构合理、崭新、装修好的住房有用性高，结构不合理、陈旧、装修差的住房有用性低。第二个方面，是住房外部的因素，包括住房所处地段的交通、社区环境、治安等。交通便利、环境好、治安良好的住房的有用性高，交通不便、环境恶劣、治安差的住房有用性低。住房外部因素取决于住房所在地段。 我们可认为，住房的有用性是住房结构（S）、装修(A)，以及所处地段的交通(T)等所有因素的一个函数。即有：。 我们假设所有住房的结构、装修、面积等都一样，并且假设房子不会变旧老化，此时，决定住房之间有用性相对高低的因素将是住房的外部因素。由于决定住房有用性相对高低的外部因素又决定于住房所在地段，从而住房之间，有用性的相对高低就决定于住房所在地段的差异。交通便利、治安良好、生活设施发达等的地段（往往是城市中心）是好地段，好地段的住房的有用性高、价格高。交通不便、治安较差、生活设施不发达等的地段（往往是城市周边）是差地段，差地段的住房的有用性低、价格低。 一般而言，城市建房时，将优先在较好的地段（交通更便利、治安更良好、生活设施更发达等的地段）上建房。较好的地段用完之后，才会到较差的地段上建房。 劣等地段和劣等住房 我们把城市中已建住房的地段中最差的地段称为劣等地段，把建在劣等地段上的住房称为劣等住房。如果地段的好差决定住房有用性的高低，那么，劣等住房将是所有住房中有用性最低的住房。 不同年份的劣等地段、劣等住房往往是不同的。比如，如果2000-2005年之间，每年都有更差的地段增加进来用于建房，那么2000年的劣等地段、劣等住房在2005年就不再是劣等地段、劣等住房。 劣等住房的有用性有下降的趋势 如果城市中的地段是严格按照从好到差的顺序用于建房，那么，一般而言，随着时间的推移和城市规模的扩大，城市建房占用的土地将越来越多，越来越差的地段将被用于建房。而劣等地段是所有已建住房的地段中最差的地段，从而劣等地段就越来越差。如果劣等住房有用性的高低决定于劣等住房所在地段，那么，劣等地段越来越差，就意味着劣等住房的有用性越来越低。 城市发展越快，劣等住房有用性降低速度往往就越高。一定程度上，我们可用劣等住房有用性降低速度来度量城市发展的速度。 住房的生产成本 住房的生产成本是指生产一套住房所需的全部成本，它包括建造成本与土地购置费用两部分。住房的建造成本是指建造住房时，所支付的土地购置费用之外的所有成本。包括设计费、直接材料费、建筑工人工资等费用。土地购置费用是指建造住房时，为购买土地而支付的费用—即土地的价格（我们假设购置土地的成本等于土地的价格）。 劣等住房的生产成本 劣等住房的生产成本是指生产一套劣等住房所需支付的全部成本。劣等住房的生产成本包括建造成本和劣等地段的土地的价格两部分。一般而言，城市发展速度不同时，劣等地段土地的价格是不同的，从而劣等住房的生产成本也就不同。 当城市停止发展时，劣等地段的土地的价格将等于土地用于农业生产的净收益的净现值（我们假设土地除了用于建房外，仅可用于农业生产）。我们把住房占用的土地用于农业生产的净收益的净现值与建造成本之和，称为最低建房成本，并用表示。 而城市发展速度较快时，劣等地段土地的价格往往很高，从而劣等住房的生产成本也就很高。 第二节 竞争性市场下住房价格的决定规律 住房价格变动规律 住房价格是怎么变动的？这个问题难倒了很多人。 在竞争市场下，住房价格变动的规律是：在住房结构、装修等不存在差别的情况下，地段越好的住房价格越高，地段越差，住房价格越低；一般情况下，城市边缘住房生产成本越高，整个城市住房价格就越高，城市边缘住房生产成本越低，整个城市住房的价格就越低；一般情况下，城市边缘住房的居住条件越好，城市中的住房价格就越低，城市边缘住房居住条件越好，城市中心的住房价格就越高。 上面这一段描述，是采用通俗易懂的方式。通俗易懂往往会丧失严谨性。如敢追求严谨性，那么，住房价格规律可描述为：竞争性市场下，对城市中某一套住房而言，该套住房的价格与该套住房的有用性呈正向变动，与劣等住房的有用性呈反向变动，与劣等住房的生产成本呈正向变动。 对城市中具体某一套住房而言，该套住房的有用性越高，其价格就越高；该套住房的有