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万科案例分析万科简介 万科成立于1984年5月，其前身为现代科教仪器展销中心，经营办公设备、视频器材的进口销售业务，1988年改组成为股份制公司，1991年于深交所上市。万科成立之初采用的是多元化发展战略，其业务包括贸易、商 业、工业制造以及大众传播等。1988年介入房地产行业，并于1992年正式确立以大众住宅为核心业务，开创了万科著名的“减法理论”，对非核心企业关停并转，逐步剥离非地产业务，2001年完成非地产业务的剥离，完成由多元化 向专业化的转变，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其他区域中心城市的发展策略。同时，万科一直注重拓展公司的融资渠道，并且通过各种融资方式，筹集大量资金，迅速扩大公司规模。目前，万科已发展成为一家开发 中高档城市居民住宅的房地产龙头企业。万科地产多元化融资案例分析万科地产公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性房地产蓝筹股。万科1988年进人房地产行业，至2010年末，万科的业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。本文正是以万科这一中国房地产业 的标杆性企业为范例、从万科从 2005 年至 2010 年的融资之路，分析房地产企业融资多元化的必要性，也借此对我国房地产企业如何在竞争激烈的金融市场中融得所需资金提供一定的启示。万科近年来融资行为概况万科在资本市场的融资速度是在逐步加快的。早在2004年，万科就开始与德国银行 Hypo R ealEstate Bank International(简称HI)达成合作协议，由后者出资3500万美元，双方共同在 中山完成“ 万科城市风景花园” 项目。值得注意的是，这是以外国直接投资(FD I)为名，行商业贷款之实的信贷融资。因此，万科是中国第一家取得境外贷款的房地产企业。万科于 2008 年9月成功发行59亿元公司债，其额度等同于 2007 万科地产年度净资产的 40％。万科 近几年来实施较高的转增方案而不实施送股方案，可能是出于对股东利益保护的考虑 ， 因为转增无需纳税，而送股要按面值征收 20％的个人所得税，这也体现 了万科将现金股利发放和转增股本捆绑式进行 的股利政策从多方面很好地支持了万科的投资和融资政策。 万科在 2009 年 9 月 15日举行的2009年第一次临时股东大会上。通过了公司 09 年度公开增发不超过 112 亿元的再融资方案，但截止到2010年年底，万科已经连续 四年未利用股市进行再融资，尽管如此，万科公布的各项财务指标，及其不断进行的扩张之路都表明万科 的资金链稳固和资金充足。2012 年初，万科向华润深国投信托融资人 民币10亿元用于东莞紫台、东莞金域华府、鞍山惠斯勒项目开发的需要。万科的融资行为进一步说明随着我国房地产调控政策的力度在加大，万科持续通过不同方式和渠道筹集资金，这也是维持资金流的顺畅周转，在未来保持竞争力的强力保障。万科的融资能力分析根据融资优序理论，企业融资来源应首选内部融资，其次债务融资，最后是权益融资。 但由于我国的经济运行机制和金融市场机制 的特殊性，这种 由低到高的顺序融资成本策略在我国房地产业的应用性不高。2008 年我国股市大幅下挫。且在近四年来低迷不振 的情况下，少有房地产上市公司再增 资扩股 。股市的不振更凸显出企业资本结构的重要性，因为在保持可接受的破产风险的条件下，高效的发挥企业债务融资能力对于资金密集型的房地产行业维持资本运作和资金周转而言极其关键 。（1）举债能力房地产行业的举债能力受到诸多因素的影响，有宏观层面的因素，比如当前的经济形势、国家的政策扶持等方面；也有微观层面的因素，即就企业自身而言，如企业的声誉、社会地位等因素，在财务方面则主要表现在其偿债能力和盈利能力，这两点也是债权人非常关注的因素。值得注意的是，从万科2006年、2007年、2008年的年报来看，其经营活动产生的现金流量净额均为负值。虽然万科一直遵循“ 现金为王” 的理念，但从2006至2008年，其现金多数源于外部筹资 ， 而不是经营或投资活动产生的现金流，这对万科的长期融资能力形成了挑战， 对其债务融资的风险性而言更加大了难度。但从2009年起，万科由经营活动产生的现金流转为正数，缓解了债务融资的还款压力。万科虽然有三年的经营活动产生的现金流为负数，仍保持着稳定发展，在 2008、2009、2010 年均有较大投资行为。这说明万科的多元化融资起到了有力的支持作用。盈利能力盈利能力关系投资者的回报，是债权人收回债权的根本保障和企业首要的能力，因此是债权人最为关心的，在很大程度上也决定了企业的融资能力。万科的加权平均净资产收益率从2008年至2011年依次为13.24％、15.37％、17.79％和