土地价格理论及应用讲解.ppt

2.农地基准地价 农地基准地价是指在农村范围内，以县域为单位对现状利用条件下不同级别的土地(主要是耕地)，或者土地条件相当的地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格。 2.农地基准地价 农地所有权基准地价是农地在正常生产条件下未来无限年期土地纯收益、农地的农民社会保障年价值以及农地发展权年价值之和的资本化。它是某一时点的价格。 农地使用权基准地价是农地在正常生产条件下未来有限年期土地纯收益的资本化。这一年期的长短一般与国家规定的农地承包期相符。 2.农地基准地价 农地基准地价目前是以耕地为评估对象。但林地、草地、荒地等不同用途农地的基准地价可以耕地基准地价为基准，确定各自的基准地价。 基准地价的作用主要表现在以下几个方面：(1)政府宏观调控和管理地价的依据；(2)引导投资决策，促进土地有效利用的手段；(3)国家征税和税制改革的依据；(4)市场交易价及清产核资价的基础。 (二)标定地价 标定地价是政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。标定地价是宗地地价的一种，由政府组织或委托评估，并被政府认可作为土地市场管理的依据，其评估方法与一般宗地估价方法相同。标定地价与基准地价一样，由政府定期公布。 (二)标定地价 标定地价的作用主要表现在以下几个方面：(1)政府出让土地使用权时确定土地出让金的依据；(2)企业清产核资和股份制改造中确定土地资产的依据；(3)国家核定土地增值税和税制改革的依据；(4)政府制定土地市场管理政策的依据。 (三) 交易地价 交易地价是指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。它与基准地价、标定地价不同，它是已经实现了的土地价格。交易地价的形式很多，在中国主要有：国有土地使用权出让价格、转让价格、租赁价格、地役权价格等。 1.土地使用权出让价格 土地使用权出让价格是指国家将一定年期的土地使用权出让给土地使用者，土地使用者向国家支付的一切代价(包括货币和实物)。土地使用权出让价格因出让方式不同，又分为拍卖地价、招标地价、挂牌地价和协议地价四种。 （1）招标、拍卖、挂牌价格 1994年《中华人民共和国房地产管理法》明确规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式”。 2002年5月，国土资源部发布第11号令，即《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定自2002年7月1日起施行。这一规定的第四条要求，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。” （1）招标、拍卖、挂牌价格 因此，招标、拍卖和挂牌地价是指通过市场公开的招标、拍卖和挂牌出让方式而成交的价格，具有市场代表性，较能体现土地的真实价值。 （2）协议价格 2003年6月，国土资源部发布第21号令，即《协议出让国有土地使用权规定》，自2003年8月1日起施行。第三条规定：“出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。”因此，协议地价是通过政府出让方与土地受让方双方协商的方式确定的土地成交价格。由于这种方式没有充分的市场竞争，其价格不能完全反映土地的市场价值。 2.土地使用权转让价格 土地使用权转让价格是指土地使用者之间依市场规则转移土地使用权，受让者向转让者支付的代价。转让市场中主体对客体的选择余地较大，交换较为自由，市场竞争更为充分。转让价格是一种正常的市场价格。 3.土地租赁价格 土地租赁价格是土地所有者或土地使用者将土地以出租方式交与他人使用而获得的报酬。 目前，我国的土地租赁行为较为普遍。有国家以所有者身份直接出租土地行为，也有土地使用者以土地租赁和因房屋租赁而实现的土地租赁等多种形式。租赁价格一般由租赁双方自主确定，是一种较为正常的市场价格。 4.地役权价格 地役权价格是土地使用者为获得在他人土地上通行或通过等权利而支付的代价。 地役权是为自己土地使用便利而在他人土地上设定的权利，如通行权、通过权等。 通行权即需役地使用权人在供役地上通行的权利。 通过权是需役地使用权人将某些管线设施通过供役地的地表、上空或地下而在供役地上设定的权利，如管道通过权、架线通过权。 (四) 其他价格形式 其他价格形式主要有课税价格、抵押价格等形式。课税价格是专为国家或地方政府征收土地税收而确定的价格。这种价格可以是交易价格，也可以是评估价格和申报价格。我国目前除土地增值税是以实际成交的土地价格增值为标的课税以外， 还没有以地价为标的的课税税种。因此，还没有专用的课税价格。 抵押价格是土地作为信用担保而确定的价格。目前我国的抵押价格仅有土地使用权抵押价格和承租土地使