东圃项目可行性分析..docVIP

东圃项目可行性分析 一、项目区位基本信息： 项目区位 项目位于中山大道中和广州环城高速交界处附近。项目附近毗邻旭日西街商圈、盈江广场商圈、东圃大马路商圈、东圃摩登城商圈、东圃骏景花园商圈、美林湖畔商圈，拥有着浓厚的商业气息氛围。 项目周边交通状况： 主干道：广园快速路、广州环城高速、中山大道、大观南路等 公共交通配套状况： 公交：B1路、B2A路、B3路、B4路、B4B路、B5路、B6路、B7路、B15路、B16路、B17路、B18路、B19路、B20路、B27路 地铁：4号线黄村站、车陂站 小结：该地段交通便利，主干道较多，便于驾车出行，同时公共交通配套也十分完善，附近的地铁口有4号线的黄村站和车陂站，BRT公交站途径的线路较多，给附近居住人群提供了快速便利的公共交通出行方式。 3、项目周边配套信息 幼儿园： 黄村幼儿园、东圃幼儿园 中小学：东圃中学、东圃小学 大学：华联私立大学、岭南学院 商场：好又多、易初莲花、美华超市、吉之岛超市、天河城百货 医院：红十字会医院 邮局：东圃邮局 银行：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、广州商业银行 其他：杨桃公园 小区内部配套：停车场 小结：该地段已经形成了较成熟的商业区，周边的配套也随着商业区的发展逐渐地完善起来，各种满足周边人群的衣、食、住、行的配套覆盖范围广、种类多、配套齐全。 项目市场调查与分析 宏观经济分析 2013年上半年，广州市实现地区生产总值（GDP）7052.42亿元，比上年同期增长12.4%，增速比去年同期提升4.1个百分点。其中第一、二、三次产业分别完成增加值98.66亿元、2451.06亿元和4502.70亿元，分别增长2.2%、9.9%和14.0%。投资较快增长，引导民间投资加快发展，重点加快“2+3+9”重大发展平台建设，带动投资保持较快增长。上半年，全市完成固定资产投资1622.97亿元，同比增长23.8%，增速比一季度回落1.6个百分点。民间投资、工业投资较快增长。全市完成民间固定资产投资535.45亿元，增长36.3%。城市居民消费价格（CPI）同比上涨2.9%。 小结：宏观经济环境的向好，能带动很多产业的蓬勃发展，尽管房地产市场一直在国家的调控之中，但经济的利好能带动更多的符合条件的需求者。 市场供求分析 新建房的销售情况： 天河区2013年近六个月的销售总套数为1138套，销售共面积为154062m2，成交均价为35887元/m2，占广州市各区销售面积的15%，新建的项目比较多，随着金融城、科学城等各种概念的造城计划，销售的面积在广州市各区中所占的百分比较高。 存量房的销售情况： 2013年天河区存量房的交易套数为8640套，占全市10区的15%，可以看出天河区位置本身的市场认可度很高。存量房市场十分活跃。 小结：天河区作为广州市中心城区，随着各类金融城、科学城等概念的再造城计划的提出，给以后该区域的发展带来了憧憬，可以预见，天河区以后的发展还是极具潜力的。大大增强了购房置业者的信心，所以无论是一手房市场还是二手房市场都十分活跃。 三、项目周边竞争情况 东圃化工城周边2013年楼面地价为9000元/m2。 1、项目周边一手项目情况： 佳润·上品菁园 地址：天河中山大道中438号（羊城花园南侧） 价格：均价23000元/平方米?精装修 交通状况：?BRT黄村站，经过线路B1、B2、B4、B5、B17`等； 地铁4号线：车陂站、黄村站。项目配套 项目周边配套信息： 中小学：羊城花园小学、前进小学、东圃中学、黄村中英文学校幼稚园：前进幼儿园、乐童托管中心综合商场：美宜佳、又益村超市、永兴百货、天河城奥体折扣店、高德美居购物中心、东圃购物中心、东圃天河城百货医院：茗苑医疗门诊、长泰医院、广州武警边防医院、广州天河红十字会医院邮局：东圃邮政所银行：中国工商银行、中国邮政储蓄银行、中国建设银行菜市场：宦溪肉菜市场、前进综合肉菜市场交通：BRT黄村站、地铁车陂站、黄村站、东圃站公园：杨桃公园临街商铺、菜市场 在售的主要户型： 主推一至三房单位，48~51㎡的一房，68㎡两房，91㎡三房，125㎡四房 美林湖畔·誉府 地址：天河东圃中山大道旁杨桃公园北 价格：均价25000元/平方米精装修 交通状况：三分钟步行距离可到BRT黄村站；北面及南面毗邻双地铁分别为：四号线黄村站及五号线三溪站，步行约15-20分钟。 项目配套 周边商业配套：天河城百货、吉之岛、华润万家、东圃购物中心、喜来登酒店、黄村奥体中心、国美电器；教育配套：前进学校、黄村中英文学校、86中、18中、暨南大学、华南师范大学；医疗配套：天河区红十字会医院、黄村医院。园林景观 在售的主要户型： 美林湖畔·誉府目前均价25000元