主要国家的房地产融资模式..docVIP

融资方式按其主要特点可分为三种类型，一是以美国为代表的房地产抵押贷款二级市场筹资方式;二是以德国、日本为代表的抵押市场与住房储蓄互为补充的方式;三是以新加坡为代表的政府强制储蓄建立住房基金的筹资方式。 美国的房地产融资模式 1 德国的房地产融资模式 8 新加坡的房地产融资模式 11 日本的房地产融资模式 15 美国的房地产融资模式 资本市场的融资方式 美国是世界各国中房地产金融发展市场最发达、体系最健全、产品最丰富的国家。美国实行的是资本市场的融资方式，这种方式一般可在短期内迅速筹集住房资金并能够满足住房生产和消费对资金的长期性要求。 1、美国的一级抵押市场 美国经过长期的发展，住房抵押贷款的一级市场已经相当完善，由住房抵押贷款的供需双方及各种交易工具构成。需求方主要是欲购房者；供给方是提供住房抵押贷款等融资工具的各类融资机构，拥有多元化的抵押贷款供给主体是房地产金融市场不断发展完善的重要原因。 住房抵押贷款一级市场的不断发展与完善得益于该市场拥有完善的风险规避机制。对于参与发放住房抵押贷款的众多金融机构而言，其资金的来源与运用均面临着诸多风险。金融机构主要通过采用两个方面的措施来规避风险的发生：1、统一的贷款评估程序，美国的金融机构在长期的实践中形成了一套统一的贷款评估程序来抵御风险的发生；2、完善的抵押担保机制，美国政府和私人机构共同为两级市场提供信用担保，增强抵押贷款的流动性，提高金融机构防范风险的能力。 2、美国的二级抵押市场 一级市场是住房抵押资金的初始交易市场，由金融机构向借款人发放初始的住房抵押贷款，贷款除了可以纳入自己的投资结构中，直到最后清偿，还可以被出售或进行投资组合发行抵押贷款债券来进一步筹集资金，这样就形成了住房抵押贷款的二级市场。具体包括两种运作形式： (1)抵押贷款债权的买卖。金融机构在发放住房抵押贷款后可以将合约票据转卖给退休养老基金和联邦国民抵押协会等机构投资者，从中取得一笔代理费用；二级市场上的投资者可以直接购买抵押贷款的债权以获得高收益，但同时也要承担高于证券化的市场信贷风险。 (2)抵押贷款证券化。这是二级市场上主要的融资形式，住房抵押贷款证券是将住房抵押债权出售给投资者的一种新型金融工具。抵押贷款在一级市场发起后，部分储蓄机构和全部抵押银行将贷款出售给专门从事房地产金融二级市场业务的机构。这些机构在一级市场上购买贷款所需要的资金是通过发行抵押贷款证券或其他类型的债务工具得来。20世纪80年代以来，抵押银行依靠直接的融资方式逐渐占据房地产金融市场的主导地位，随后抵押贷款证券化规模越来越大，在美国房地产金融市场中占有越来越高的市场份额。截至2006年底，住房抵押贷款余额将近11万亿美元，其中65%被打包用于发行抵押贷款证券。 二级市场的建立，不仅开阔了房地产融资的渠道，提高了金融机构的运营效率，还增强了融资机构的抗风险能力，通过改善资产结构将风险转嫁给各阶层的投资者，促进了房地产金融市场的繁荣与发展。 以私人为主的融资机构 在与商业性的住房抵押贷款制度相对应的美国房地产融资机构中，私人和民间机构占主体地位，而政府机构的参与也起到了微观扶持和宏观调控的作用。美国的房地产融资活动数十年来发展迅速，一般将其发展分为两个阶段：一是70 年代以前，房地产融资的主要供给者是储蓄贷款协会、商业银行、抵押银行等金融机构；二是70年代中期以后，随着抵押贷款证券化的迅速发展，房地产融资模式日趋完善，抵押二级市场出现蓬勃之势。 1、房地产金融一级机构 房地产金融一级机构是对有融资需求的房地产企业或个人直接提供存款、贷款及其他相关服务的融资中介。主要有如下几种： (1)储蓄贷款协会：是以吸收储蓄存款，发放抵押贷款为主的具有互助合作性质的专业性房地产金融机构。最初，政府为鼓励自有住宅，对储贷协会不仅在税收和利率政策上给予优惠，允许存款利率高于商业银行存款利率，还成立了联邦机构对抵押资金供给给予支持，1986年税法修正时储贷协会已不再具有税收上的优惠，在房地产金融市场上的势力也大为削弱。 (2)商业银行：随着住宅市场的旺盛和住房抵押业务的广泛应用，商业银行逐渐发展为迄今为止房地产金融市场上最主要的，也是最具实力的融资机构。据统计，全美有大约1500家商业银行，它们的投资主要集中在大型房地产项目的开发和住房抵押贷款的投放上，住房抵押贷款额约占全美的20%，仅次于储蓄贷款协会，并且商业银行的市场占有率基本处于上升的趋势。 (3)互助储蓄银行：是一种由存款人共同所有和经营的互助组织，于1816年成立于费城。与储蓄贷款协会的经营方式类似，互助储蓄银行的存款人即股东，股份相当于股东的存款额，收益视贷款发放的规模与质量而定。 (4)人寿保险公司：因其保费收入稳定，支出可以把握和估算，已成为抵押贷款的主要资金来源。目前，