保利地产税收筹划..doc

???? 目录 一、企业发展概况 5 （一）企业介绍 5 （二）组织架构 5 （三）企业文化理念 7 （四）企业基本战略 7 （五）企业经营思路 8 （六）企业经营模式 8 （七）企业财务状况 10 （八）市场环境 10 （九）挑战及应对 12 二、税收政策 13 （一）主要税种及税率 13 （二）税收优惠 13 （三）税收政策及变化 14 三、涉税分析 14 （一）所得税费用组成 14 （二）所得税费用与会计利润的关系如下 14 （三）营业税金及附加组成情况 15 （四）应交税费组成情况 15 （五）税收负担分析 16 （六）企业的关联方及关联方交易 16 四、企业的主要税收风险 18 （一）利率风险 18 （二）信用风险 19 （三）流动性风险 19 （四）汇率风险 19 五、税收筹划方案设计 19 （一）营业税的税收筹划 20 （二）企业所得税的税收筹划 24 （三）土地增值税的税收筹划 28 参考文献 31 保利地产税收筹划方案设计 一、企业发展概况 （一）企业介绍 保利房地产（集团）股份有限公司(证券简称:保利地产,证券代码:600048）是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续五年荣膺中国房地产行业领导公司品牌，品牌价值已突破300亿元。总部位于广州。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。截至2014年底，公司总资产突破3600亿元。 保利地产成立于1992年，2002年成功完成股份制改造，遂开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前，公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖56个城市的全国化战略布局，拥有292家控股子公司，业务扩展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。 （二）组织架构 公司按照《公司法》《证券法》等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了规范的公司治理结构和议事规则，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。 公司的组织架构如下： 从图中可以看到保利的管理模式倾向于中央集权，因此公司副总经理同时是各部门负责人，在各部门中心之下又分为各区域和物业等其他专业公司。中央集权的模式能够实现高效率的运作。垂直式的管控模式使得公司能够控制住各子公司的资源及人员调配，减少项目决策的风险，有效控制成本。保利集团主要对人力资源、项目立项、资金调配及品牌管理，在一定程度上保证了子公司的独立自主，可提高决策精准度。 （三）企业文化理念 保利地产奉行“和者筑善”的品牌理念，将“和谐”提升至企业品牌战略的高度，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。将“和谐”理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，研创节能环保、自然舒适的产品，提升产品品质，通过亲情和院式服务营造良好的社区氛围，赢得了消费者的广泛喜爱。 （四）企业基本战略 保利地产坚持基本战略“三个为主，三个结合”：以房地产业为主，适度拓展相关行业；以中心城市为主，逐步辐射二三线城市；以住宅开发为主，积极拓展多元业态的发展模式。扩大经营效益与提高开发效益相结合；开发性收入和经营性收入相结合；资产经营和资本经营相结合。 另外，保利地产自2002年开启全国化战略布局。在2014年年初，又提出了“3+2战略”，即以北上广为核心，在环渤海、珠三角、长三角，构建三个300亿级的城市群，在以成都、重庆(楼盘)为中心的成渝，武汉为中心的中部，构建两个200亿级的城市群。保利地产自上市后一直依循从区域中心向周边的顺序扩展，实现了销售跨越式提升。现如今，保利地产进驻城市数量已扩大至56城。 2012年，保利地产首次实现了销售额突破千亿，截至2014年已达到3600亿的规模。在迈入千亿阵营之后，保利地产依旧以成长型企业作为定位，继续深化城市布局、拓宽融资渠道、培养商业、养老、旅游等增长极，为公司后千亿时代稳步增长作好铺垫。 （五）企业经营思路 根据公司年报可以总结出保利地产的经营思路主要如下： （六）企业经营模式 房地产经营模式主要是房地产企业在国有土地上、城市规划区内进行房屋建设、转让或者销售、出租的行为。从国家代表可以分为“香港模式、美国模式、日本模式、新加坡模式”等。影响中国房地产业最大的两种模式是“美国模式”和“香港模式”。 美国模式的主要经营流程属于专业化经营模式，每个环节由相互关联的服务内容不同的专业公司来完成，将经