前期物业管理公开招投标工作流程(暂定稿)..docVIP

响水县前期物业管理招投标工作流程 （暂定稿） 为规范我县前期物业管理招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《盐城市前期物业管理招投标实施细则》等有关法律法规，结合我县实际情况，制定本工作流程。 一、招投标方式和范围 （一）、招投标方式 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。 （二）、招投标范围 在同一物业管理区域内，凡建筑面积多层在3万平方米以上，高层住宅在1万平方米以上的住宅小区（含住宅小区内的非住宅物业）都应公开招标。有下列情形之一的特殊情况，经县住建局批准，可以采用协议的方式邀请招标，选聘具有相应资质的物业服务企业：1、公开招标或者连续两次接受邀请投标人少于3个的；2、多层住宅在3万平方米以下、高层住宅在1万平方米以下的。 二、招投标时限 通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当在以下规定时限内完成招投标工作： （一）新建现售商品房项目应当在现售30日前完成； （二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》前完成； （三）非出售的新建项目应当在交付使用90日前完成。 三、招标步骤 步骤一：招标前期准备 （一）招标人应成立招标工作小组并确定招标组织成员。 （1）法人代表（负责人）或其代理人参加招标工作小组。 （2）熟悉物业管理招标业务的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50%以上。 （二）招标人根据要求，按有关规定编制招标文件、起草招标公告或投标邀请书初稿； （三）招标申请及招标备案 招标人在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，提交填写好的《响水县前期物业管理公开招投标申请表》及《响水县物业管理项目招投标备案申请表》报县住建局物管科招标备案，招标人需提供以下招标备案资料： 1、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件： 包括①项目立项批复 ②企业营业执照和组织机构代码证 ③税务登记证 ④资质证书 ⑤规划核准图（即总平面规划图，由规划办盖章，并说明物业用房的位置和面积） ⑥建设工程规划许可证 ⑦国有土地使用证 ⑧施工许可证 （以上查验原件，复印件上需盖单位公章） 2、《招标公告》或者《投标邀请书》； 3、《招标文件》； 4、物管用房位置与面积说明； 5、负责项目招标事宜人员的介绍信或委托书； 6、法律、法规规定的其它材料。 重新选聘物业服务企业的，还应提供物业服务合同。 （四）招标文件的内容 招标人应当根据招标项目前期物业管理的特点和需要，在招标活动开始前完成招标文件的编制和招标备案。招标文件需报物管科审核确认。所有招标文件制作在刊登招标公告前完成。 前期物业管理招标文件应包括以下内容： 1、招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目规划建设（名称、类型、位置、建筑面积、区域四至、主要经济技术指标、建设与竣工交付日期）、相关设施设备、物业管理用房配置等基本情况； 2、物业管理前期介入的时间、服务要求，相关业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、车位（库）、物业管理用房以及房屋共用部位、共用设施设备的接管验收要求； 3、对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、投标书份数、企业情况、管理服务总体目标及各项指标要求、拟派出的管理项目负责人和主要技术人员简历与业绩、物业管理设计模式、机构设立、岗位安排、员工培训计划、管理制度及装备的机械设备和采取的措施、物业服务费标准的测算、公共能耗管理、投标承诺、投标书密封加盖企业印鉴和法定代表人签章等要求； 4、交付使用后经营性物业的租赁经营与管理，包括停车场（库）、会所等相关设施权利归属、服务收费方式等； 5、物业服务内容（包括对业主入住、建立服务系统和服务网络，房屋共用部位、共用设施设备维修养护，公共绿化养护管理，公共秩序维护、车辆停放管理、消防等安全防范管理，装饰装修管理服务，公共环境卫生保洁，物业资料管理、客户服务和便民措施等）及服务标准； 6、财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用管理； 7、前期物业服务合同的签订说明以及业主临时公约的制订说明； 8、房屋质量保证文件和房屋使用说明情况； 9、招标人向中标人提供的物业管理条件或者优惠条件； 10、评标标准和评标方法，废标认定原则； 11、投标保证金的缴纳，对未中标人编制投标文件的经济补偿方法等； 12、招标人、中标人违约的责任； 13、招标文件解释和招标活动方案，包括现场踏勘、投标书送达地点及截止时间、开标时间及地点等； 14、其他招标事项的说明及法律法规规定的其他内容。 （五）物管科对申请表内容及相关备案材料进行审核，签字同意后方可进入下一程序。物管科对备案有异议的，在受理之日起3个工作日内向招标人提出，并出具整改意见书。没有异议的，同意发出招标公告或发出投