棚户区改造项目融资模式简介..docxVIP

一、融资模式分类?目前，我国棚户区改造项目融资主要有商业银行贷款、开发性金融、公积金贷款、债券、股权、资产支持证券、信托计划、资产管理计划以及PPP等模式。按照融资方式与特点，可分为四大模式：??（一）贷款融资模式?包括开发性金融、商业银行贷款和公积金贷款模式。这类模式是通过向不同金融机构或者主体申请贷款融资获得棚户区项目资金。?1.商业银行贷款?商业银行贷款融资模式是指棚户区项目承建企业或项目公司通过向商业银行贷款的方式融资模式。由于棚户区改造项目贷款数额大和周期长等特点，商业银行发放的棚户区改造项目贷款在承贷主体范围、贷款品种、自有资金比例、担保方式、贷款期限、合法手续认定方面与一般商业性贷款有所不同。?商业银行贷款模式的运作包括四个主要环节：（1）项目公司或者承建企业向商业银行申请贷款。（2）商业银行对项目和企业进行审查评估，如该项目是否四证齐全、抵押物是否充足、企业资质是否满足贷款条件、项目是否满足国家政策等。（3）商业银行决定贷款后与项目公司或承建企业签订贷款合同，确定贷款利率、期限、还款计划、抵押方式并向商业银行以发放贷款形式向企业融资。（4）承建企业将资金用于棚户区开发，按照贷款合同约定的还款方式（分期还款或者一次性还本付息）还本付息。?商业银行贷款模式的优势在于融资环节较少、程序简单；对融资企业和项目公司资质要求比发行债券低。其劣势是融资成本较高、对项目资本金要求严格、要求棚改自身商业价值高。?2.住房公积金贷款?住房公积金贷款模式是扩大棚户区改造资金来源和提高公积金资金使用效率的融资模式。2010年8月，国家公布第一批利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点城市和试点项目，其中包括北京、重庆等28个城市，133个保障房项目，贷款额度约500亿元。其中，棚户区改造项目15个，贷款金额54.8亿元。金额较大的有乌鲁木齐5个棚户区项目合计公积金贷款25亿元、济南中大南片区棚户区项目公积金贷款10亿元，唐山危改项目13亿元和运城棚户区项目公积金贷款6亿元。第二批试点新增64个试点城市，全国公积金支持保障性住房试点城市扩大到93个。?公积金贷款的运作模式与商业银行模式基本相同。区别在于，公积金管理中心并不自行发放贷款，只是提供贷款资金，委托商业银行贷款给承建企业。贷款利率、期限、抵押方式与普通的商业银行贷款基本一致。??（二）债务工具直接融资模式?包括企业债、公司债、中期票据和资产支持票据等融资模式。直接债务融资模式由承建棚户区改造项目的企业或者项目公司通过发行各类融资债务工具来获得资金。融资企业和出资人通过债务工具形成直接的债权债务关系，债务关系到期后融资企业向出资人支付本息。??1.债券融资模式?债券融资是指由承建企业或者项目公司授权代理机构，发行各类直接债务融资工具募集资金的融资模式。棚户区项目融资运用的主要有企业债、公司债、中期票据和短期融资券。2014年5月以来，国家发展改革委选择试点尝试发行棚户区改造项目收益债券，但这种新型债券品种目前仍处于试点和筹备阶段，尚未发行一例。?公司债、企业债和中期票据的融资模式相类似。以公司债为例。公司债发行主要参与方为发行人、承销商和中介服务机构。发行人一般是承建企业或者项目公司，负责办理募投项目的手续、准备和完善各项上报材料。主承销商为发行人确定的证券公司，负责发行方案的设计、组建承销团、制作上报材料和向投资者推介销售债券。公司债发行还需要会计师事务所对公司进行审计，律师事务对发债的各项问题出具法律意见书，信用评级机构对公司及债券情况进行评级。公司债融资模式的操作包括发行准备、申请与核准、债券发售等三个主要环节。?企业发行债券需要满足下列条件：股份有限公司的净资产不低于人民币3000万元，有限责任公司和其他类型企业的净资产不低于人民币6000万元；累计债券余额不超过融资平台公司净资产的40%；公司最近3个会计年度连续盈利；3年平均可分配利润（净利润）足以支付企业债券1年的利息等。?中期票据的发行程序、发行条件与公司债和企业债类似。区别在于，中期票据在银行间市场发行，由银行间市场交易商协会管理，实行注册发行制度，发行要求相对较低、发行环节较少、周期较短、效率较高。此外，公司债和企业债无论公开发行还是定向发行，发行额都不能超过发行公司净资产的40%，而中期票据如果定向发行，不受净资产40%的限制。?图1 债券融资流程图?债券融资有三个主要优点。一是企业债券具有期限长、成本低的优势。二是融资成本较低，发行人采用无担保发行，节约了相关担保费用。三是公开发行债券能够提高发行人的知名度。?债券融资的缺点在于：一是筹备、审批环节较多，发行费用高。企业债发行涉及程序较为复杂，流程时间较长，发行费用不菲，增加了企业债的融资成本。二是债券融资适合资质相对较好的大型企业，中小企业较难采用企业债