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2013年度房地产最经典50个特殊案例透析 主讲人：肖太寿 一、商铺住宅联体楼的土地增值税的计算 《土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”但在房地产开发经营中，多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益，将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。 　 对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税规定。 一、商铺住宅联体楼的土地增值税的计算 由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。 案例分析1 某房地产开发公司开发商铺住宅联体楼一幢，一层二层为商铺，面积1000平方米，商铺以上为普通住宅，面积为8000平方米，合计9000平方米。联体楼应分摊的土地成本为600万元，房屋开发成本为1260万元，期间费用为土地成本和开发成本的10％。 案例分析1 该项目商铺一层销售单价8000元/平方米，二层销售单价4000元／平方米，平均销售单价6000元／平方米，商铺销售收入为600万元。普通住宅平均销售价格为3500元/平方米，销售收入为2800万元。联体楼整体销售收入为3400万元（600+2800），营业税金及附加187万元（3400x5.5%）。（以下计算过程保留整数） 案例分析1 方案一：商铺和住宅合并计算增值额和增值率土地增值税 总扣除金额：扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝600＋1260＋（ 600＋1260 ）×10％＋（ 600＋1260 ）×20％＋ 187 ＝2605万元。 增值率=（3400－2605）÷2605=31％。 案例分析1 商铺应纳土地增值税（3400－2605）x1000÷9000×30％=27万元。 住宅应纳土地增值税（3400－2605）x8000÷9000×30％=212万元。 合计应纳土地增值税239万元。 案例分析1 方案二：商铺和住宅分别计算增值额和增值率住宅部分应纳土地增值税： l、住宅分摊的土地成本600×8000÷9000=533万元。 2、住宅分摊的建造成本：1260x8000÷9000=1120万元。 3、分摊的期司费用：（533+1120）×10％=165万元。 4、加计扣除：（533+1120）x20％=331万元。 5、营业税金及附加：187×2800÷3400=154万元。 住宅扣除项目合计2303万元（533+1120+165+331+154） 6、住宅增值比例：（2800－2303）÷2303=22％。 7、 住宅应纳土地增值税=（2800－2303）x30％=149万元。  案例分析1 商铺部分应纳土地增值税： l、商铺分摊的土地成本600x1000÷9000=67万元。 2、商铺分摊的建造成本：1260x1000÷9000=140万元 3、商铺分摊的期间费用：（67+140）×10％=21万元 4、加计扣除：（67+140）×20％=41万元。 5、营业税金及附加：187x600÷3400=33万元。 案例分析1 商铺扣除项目合计：302万元（67+140+21+41+33）增值比例：（600－302）÷302=99％。 商铺应纳土地增值税：（600－302）x40％－302x5％=104万元 合计应缴纳土地增值税253万元（149+104）。 可见，方案一比方案二少缴纳土地增值税14万元（253－239）。  二、房地产企业土地增值税清算后尾房销售的土地增值税计算 房地产企业土地增值税清算后尾房销售，应根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本