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滨 江 丽 城 销 售 讲 习 目 录 市场环境篇 常熟概况 具体区域分析 沿江经济开发区介绍 常熟房地产发展概况 产 品 篇 基本资料 开发商介绍 建筑公司介绍 物业管理公司介绍 建筑设计方案说明 景观说明 会所及智能化安保系统介绍 客源分析 业 务 篇 销售策略 SP活动 业务执行 （1）、人员架构 （2）、业务执行 利 多 利 空 答 客 问 操 作 流 程 实 战 篇 投资回报分析 按揭贷款 投资方式比较 房产销售技巧 一、市 场 环 境 篇 1、常熟概况 自然条件 地理 常熟市位于东经120o331—121o031，北纬31o311—31o511，地处长江下游南岸，北与南通市隔江相望，东临太仓市，南接昆山、苏州市，西接无锡、江阴市，西北与张家港市接壤。东西最长距离49公里，南北最长距离37公里。总面积1246平方公里（含长江界属水面）。 交通 常熟水陆交通便捷，境内公路密布。204国道等贯穿全境，苏常线连接沪宁高速公路。建设中的苏嘉杭高速公路、沿江高速公路和规划中的沿江铁路、苏通长江大桥在境内交汇，使常熟成为华东地区的重要交通枢纽。 常熟市地处长江三角洲沿江开发带，东倚上海，南接苏州，西邻无锡，北临长江与南通隔江相望,全市总面积1164平方公里，人口103.9万，辖24个镇及虞山林场。境内地势平缓，气候温和，风调雨顺，因年年丰收而得名“常熟”，素有“江南鱼米之乡”的美誉。 气候 常熟市气候特点如下：一是平均气温偏高。年平均气温为16.5℃，比常年平均气温偏高1.1℃。二是冬暖夏热。最冷月为1月和2月，月平均气温均为3.7℃，最热月为7月，月平均气温为28.2℃。三是年降水量大，年降水量1121.5毫米。 区划人口 常熟市辖有24个建置镇，3个农林牧鱼场，14个街道办事处，413个村民委员会，115个居民委员会。 截止2000年12月31日24时，常熟市总户数达333744户，总人口达1039064人，其中男性508974人，占48.98%，女性530090，占51.02%；性别比（女=100）为96.02%。全市共有非农业人口352219人，占33.9%；农业人口686845人，占66.1%。全市当年出生7410人，出生率7.13‰； 经济状况 i、国民经济 目前，全市工业投入的、工业总产值的、农民增收的以及税收的1/3来自私营企业。年，全市新增私营企业家，累计超过万家；新注册个体工商户超过万家，累计达家；净增个私经济注册资本亿元，累计达亿元，已涌现出一大批规模型、品牌型、科技型、外向型私营企业排头兵，成为常熟活力最强、后劲最足、潜力最大的经济增长点。2002年，全市财政收入完成41.02亿元，比2001年（下同）增收10.44亿元，增长34.13%，其中：上划中央收入19.03亿元，地方收入21.99亿元；市本级财政收入18.42亿元，增收5.66亿元，增长44.38%，镇级完成22.60万元，增长26.79%。全市财政支出22.2亿元，增支6.38亿元，增长40.35%，其中：市本级财政支出14.13亿元，增支4.09亿元，增长40.73%。按照现行江苏省对常熟市财政体制结算办法，全市及市本级财政都实现了收支平衡。年内,全市基本建设支出2.68亿元，增长63.41%；支农生产支出7919万元，增长89.59%；农业综合开发支出3700万元，增长11.92%；教育事业费支出25640万元，增长15.50%；卫生经费支出10403万元，增长23.23%；抚恤和社会福利救济费支出2688万元，增长31.51%；社会保障补助支出2160万元，增长42.57%；科技三项费用支出2248万元，增长118.04%；行政管理费支出18473万元，增长21.09%；公检法司支出11748万元，增长34.37%；专项支出4013万元，增长118.81%；基金支出50732万元，增长178.24%；争取上级各类贴息资金和新产品补助资金2500万元；财政补助发展高新技术等方面作出重大贡献的各类企业资金3000万元。常熟外向型经济取得突破性进展，发展步伐不断加快 年，全市新批准外商投资企业家，累计达家；合同利用外资亿美元，累计达亿美元；实际利用外资亿美元，累计达亿美元。连续多年被评为“江苏省先进开发区”，并因此被批准享受国家级开发区政策。世界著名公司如芬兰UPM、法国阿托菲纳、比利时威特隆、日本夏普、大金、住友、新加坡泛联、台湾烨辉、长春、华丰、香港华润、理文等纷纷落户开发区。年，全市实现进出口总额亿美元，其中出口额亿美元。常熟的经济正大踏步向着更高的国际化水准迈进。到２００３年６月底，常熟市累计新批外商投资企业１６６０家，总投资达到１２３亿美元，大大突破１００亿美元大关，合同外资实现９８亿美元。