【2017年整理】北京市CBD写字楼市场分析.docVIP

PAGE 2北京CBD写字楼市场分析北京CBD形成于上个世纪90年代中期，是北京高档写字楼最集中、商务氛围最浓厚的商圈。1993年国务院批复的《北京城市总体规划》中提出建设北京的商务中心区（CBD）。北京的CBD范围为：西起东大桥路，东到西大望路，南起通惠河，北到朝阳路（三环路以西地区到朝阳北路），约3.99平方公里，以东三环路为轴线，分东、西两个区。近年来，CBD写字楼需求呈现旺盛态势，供应量也持续增加，售价逐年攀升，平均租金处于北京市最高水平。一、CBD区域概况1、CBD的功能定位及规划CBD(商务中心区)的经济功能定位是：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区；成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。CBD前期规划提出建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约占50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。其中，大北窑立交桥东北角的区域被定为CBD核心区，占地约30公顷，规划建筑面积约为150万平方米，是CBD超高层建筑集中区域，主体建筑将突破300米2、CBD交通状况目前CBD内拥有东三环、建外大街、朝阳路等城市主干道，还有一线地铁及几十条公交线路，路网发达，交通十分便利。考虑到区域的交通压力，CBD道路系统及内外交通组织较为超前，规划道路用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。CBD交通拥堵问题将借助立体空间体系来解决，CBD地下空间以东三环两侧的商务设施区为重点的规划范围，建成后南北长约2100米，东西宽约1300米，形成约177公顷的巨大地下走廊。到2008年，CBD地下空间将体现“一轴、一区、两点、三线”的框架：一轴为东三环路地下空间发展轴线；一区为核心区域，即以地铁国贸换乘站为带动，重点开发东三环两侧；两点为地铁国贸换乘站和地铁10图1 CBD写字楼项目空间分布图二、CBD写字楼供应分析1、2004年以来，CBD写字楼供应量较为稳定，保持在50万平方米左右据统计，截至2007年9月，CBD写字楼供应面积（现房及新增准售面积）约为328万平方米。自2004年至2006年，区域内写字楼供应量较为稳定，年供应量在50万平方米左右（详见图2）。2007年CBD区域入市的写字楼项目较少，2007年1-9月份，新增供应量约10万平方米。2006年以来宏观调控及2007年的多次加息，增加了开发商的融资难度，且随着拆迁难度的加大，延迟了部分项目入市；另外，随着区域内可开发用地逐渐减少及目前房价快速上升的态势，提高了开发商的未来预期，也进一步推迟了部分项目入市，使得2007年前三季度入市项目大幅减少。从供应的时间段来看，2002年及以前的供应量约为129万平方米，约占总供应量的40%，其中有大量上世纪九十年代建成的写字楼，如国贸中心、京广中心、嘉里中心、汉威大厦等典型写字楼项目；更多的供应量则是在2003年以后，其供应面积约为200万平方米，约占总供应量的60%，其中规模较大的项目有：北京财富中心、中环世贸中心、北京万达广场、北京银泰中心、东方梅地亚中心等大型高档写字楼项目。图2 CBD历年写字楼供应情况图2、现房租售是2002年及以前CBD写字楼供应的主要方式，2003年以后主要以期房预售供应方式为主据统计，CBD的写字楼供应方式主要为现房租售及期房预售。2002年及以前现房租售供应面积约为56万平方米，约占同期总供应量的43%，是CBD区域内写字楼供应的重要方式；2003年开始，区域内的写字楼供应主要采取期房预售方式，除个别开发商自持项目以外，绝大多数项目进行期房预售。2003年至2007年9月份，预售供应量总计185万平方米（详见表1、图3），约占同期总供应量的93%。图3 2003-2007年9月份CBD写字楼预售供应情况图表1 2003年-2007年9月CBD新增写字楼项目一览表序号项目名称地理位置办公面积（万平方米）1蓝堡国际中心朝阳区西大望路6.302温特莱中心朝阳区西大望路1号6.883阳光100朝阳区光华路2号1.604百富国际大厦朝阳区工人体育场东路18号8.985尚都国际中心朝阳区东大桥路8号6.486SOHO尚都朝阳区东大桥路8号5.467富尔大厦朝阳区东三环中路9号3.478世纪财富中心朝阳区嘉里中心的西侧9.589中环世贸中心 朝阳区建国门外大街4号11.6710万通中心朝阳区朝外大街甲6号8.5111成中大厦（新华保险大厦）朝阳区建国门外永安西里6.7012北京万达广场朝阳区国贸中心正东5002.7413朝外SOHO朝阳区朝外大街乙6号6.7114通用国际中心(德润大厦)朝阳区永安里地铁站南1006.