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2012年我区房地产市场运行分析及发展预测 自治区住房和城乡建设厅 黄新忠 一、房地产市场宏观调控政策及全国房地产市场发展形势二、2011年我区房地产市场运行状况三、2012年房地产行业：转型的年代四、2012年我区房地产市场形势预测五、我区房地产市场存在的主要问题六、2012年主要任务和措施 综述 2011年，在国家不断加大房地产市场宏观调控力度背景下，我区房地产市场运行基本保持平稳态势，房地产市场调控效果初步显现，呈现出开发投资较快增长、建设规模稳步扩大、资金来源趋于紧张、市场销售低位增长、房价涨幅逐月回落等特点。在国家继续坚持房地产调控政策不动摇，实施积极的财政政策和稳健的货币政策并适度微调情况下，预计2012年我区房地产市场需求仍将保持小幅增长；房地产市场供给继续增加，投资增幅有较大幅度下降；房价保持基本平稳。全区房地产市场仍将继续保持平稳态势。 一、房地产市场宏观调控政策及全国房地产市场发展形势 （一）2010年以来，中央为调控房地产市场和房价，相继出台了 一系列相关政策。主要有： 一是2010年4月17日，国务院（国发【2010】10号）文，简称“国十条”提出：房价过高地区可暂停发放第三套房贷，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。其后只有北京实行了限购，但房价并没有下跌。 二是2010年5月26日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行监督管理委员会三部委发文（建房【2010】83号）文，明确个人房贷二套房认定标准，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 三是2010年6月土地增值税预征率由0.5%提高到2%。2010年7月，银监会要求，严格执行差别化房贷政策。 四是2010年9月29日，多部委出台新政要求，房价过高、上漲过快、供应紧张的城市须实行限购；暂停发放第三套及以上房贷；首套房贷首付比例不低于30％。其后超过20个城市实行限购，后来出现了楼市量价齐升的状况。 五是2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究进一步做好房地产调控工作，随后国务院办公厅发布“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”［国办发【2011】1号］文（简称新国八条），提出，“明确房价调控目标，更大范围更加严厉的限购政策，二套房贷首付比例提高至60％”等一系列政策，相比较之前的政策，国办发1号文行政手段继续升级，限购范围更广且更加严厉。 同时，国家进一步加大了保障房的建设力度，并且从经济、金融、税收、土地等手段全面升级，实行约谈问责机制，确保相关政策落实到位，并陆续出台了一系列配套政策，向全社会和所有人表明了中央政府抑制房价的强大决心。 （二）全国房地产市场发展形势 1、房地产投资整体保持30%的增速，但增速逐月回落 图表 1 2011年全国房地产开发投资累计增速趋势图 单位：% 数据来源：国家统计局 2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。 分地区看，东部地区房地产开发投资35607亿元，比上年增长27.2%，增速比1-11月回落1.3个百分点；中部地区房地产开发投资13197亿元，增长25