(土地增值税清算存在的问题及对策.docVIP

土地增值税清算中存在的问题及对策 征收土地增值税是增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控，抑制土地炒买炒卖，促进房地产开发健康发展的重要举措。加强土地增值税征管，有利于提高房地产行业税收征管的质量和效率，从而有效地减少税款流失。然而从近年来对房地产行业土地增值税的清算工作看，当前土地增值税中还存在不少问题需要完善。 一、存在问题 1、政策宣传不够。对于土地增值税业务，税务部门知之不多，对土地增值税的政策宣传力度不够，造成了纳税人企业财务人员对土地增值税政策了解不够部分房地产企业确认不及时、不规范。在实际操作中，部分房地产企业推迟工程决算，将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票；部分房地产企业以部分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环；部分房地产企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入。实际操作难度大，税收成本高。房地产企业开发项目交叉，既有普通住宅项目也有非普通住宅项目，既有免税项目也有应税项目。房地产开发大部分是滚动开发，房地产开发项目周期长，在建设期间，涉及到销售分配、成本费用的分摊等问题，土地增值税的计算异常复杂。有许多企业核算不规范，项目与项目之间在财务核算上基本是没有分开核算，造成单个项目开发成本费用核算不实。土地增值税的清算涉及到成本费用的核算、房地产估价及认定、产权管理等许多技术性强、专业要求高的工作由于房地产开发具有很强的周期性和特殊性，成本费用的扣除是土地增值税清算的难点和重点。房地产项目开发周期长、成本内容繁杂，部分房地产企业虚列成本和费用通过虚开发票、虚构工程项目和工作量导致虚增成本费用扣除项目。将成本计入住宅成本；混淆成本归属期所属项目，任意控制成本结转；使得作为计税依据的房地产增值额难以真正反映房地产的实际增值情况、逃避清算一些房地产开发企业逃避或拖延土地增值税清算。采取分期开发、保留尾盘等手段，故意逃避或拖延增值税的清算。有些手段更隐蔽，如根据《》规定，项目销售超过85%必须进行清算，于是房地产开发企业尽量拖延时间，将项目销售比例控制在85%之内，拖延清算。税务机关日常监管不力税务部门应加强对房地产开发企业税收政纳税辅导，及时将税收政策调整变化告知房地产企业，提高纳税人尤其是企业领导和财务人员纳税意识使纳税人严格遵守税收法律法规。土地增值税计算比较复杂，尤其是扣除项目中成本费用问题，都是税收管理员面临的较业务。针对税务人员不太精通土地增值税清算检查的现状，加强税务人员的学习培训提高税收管理员的业务水平。具有相应资质的中介机构进行竣工财务决算审计和工程计价评估，审计结果报送税务机关备案税务机关的主要责任是加强审计报告的符合性审查，必要时可实地核查； 5、实行项目管理。按照总局一体化管理要求，土地增值税征收，实施开发产品项目化管理，提高精细化管理水平。对房地产企业应采取项目跟踪管理，从项目开始立项起管理人员就应该对项目的整体预算、项目进度、工程承包合同、工程施工单位、工程款结算方式及结算金额、项目整体可销售面积、套数及销售情况等及时掌握了解，做到对项目的跟踪监控管理。进一步加强房地产税收信息化监控提高对房地产项目的税源监控水平。 6、严格执行政策。对房地产开发企业要加强日常监管，严格执行《国家税务总局土地增值税清算规程》的规定。对符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续的，主管税务机关应及时责令限期清算，逾期仍不清算的，一律按不低于预征率的征收率核定征收。 7、在金融监管部门配合下，规范开发企业结算方式除按照现金管理的规定可以使用现金结算的以外，开发企业的商品交易、劳务供应、资金调拨、信用往来等实行银行转账结算