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保定房价调查分析报告 会计1005班 第七组 小组成员：陈柯欢 王冰洁 姚爽 李赛 王宇凝 王宁宁 一、影响保定房价的因素 首先，是中国经济持续快速的增长。经济的增长形成了房地产市场持续强劲的需求。这是构成房价上涨的主要原因。这也是最基本的原因，2011年这一点并没有变化，中国与过去几年一样，仍然保持政治稳定，经济快速发展。 其次，是人民币升值的压力，最终导致人民币资产的重新估值。全世界许多地方我都亲眼看到许许多多勤劳的中国人的身影，把自己赚的辛苦钱用各种办法带回国或寄回国，换成人民币或购买人民币的资产来保证资产不贬值。 第三，近几年房屋供应量的相对减少也是促使房价上涨的一个因素。从总量上，看房子的供应量在增加，但是比不上市场需求量的增加。前几年，土地出让的减少和银行给房地产行业贷款资金的减少，是导致房屋供应量减少的两大因素。 第四，最近一些部门的政策导致进入房地产行业的门槛在一步步提高。一大部分中、小型房地产开发商因为资金紧张、进入门槛高了而一步步在萎缩，这并不利于房价的回落。另一条政策就是清算从1994年1月1日以来的土地增值税，这也会使许多没有预提和预交土地增值税的中小型房地产公司和企业在未来几年时间慢慢消亡。这些实际上都会影响市场上房屋的供应量。 第五，从中国人的消费观念上来看，中国人过了许多年的苦日子，不愿意消费，更愿意投资。购买房子大多是为了投资，而不是消费。房子对很多人的意义已经不只是居住，而是获得生活安全感的重要基础。 第六，北京市对外宣布未来将推出一千万平方米的经济适用房和一千万平方米的限价商品房，一共两千万平方米。北京每年销售面积约两千万平方米。在未来三年，这两种房子约占市场销售面积的三分之一。如果集中在7000元/平方米以下的价位，将对这个区间价位的房价起到很大的抑制作用。 第七，在去年，曾有传言说，在2008年奥运会期间，北京市政府要让工地停工。今年初，北京市政府正式澄清了谣言，08奥运会期间施工工地不停工。这一措施有利于北京市稳定房价，并且增加市场上房子的供应量。 二、假如你现在买一套90平米的商品房，当前房地地产商的报价是多少？ 如果你可以选择的付款方式有等额本金法和等额本息法（可取得部分房贷时间最长15年），年会选择哪一种？。每种还款方式下每期要还的本金和利息是多少？ 等额本息还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。 这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择。 　　每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1] 　　等额本息还款公式推导 设贷款总额为A，银行月利率为β，总期数为m（个月），月还款额设为X， 　　则各个月所欠银行贷款为： 　　第一个月A(1+β)-X] 　　第二个月[A(1+β)-X](1+β)-X = A(1+β)^2-X[1+(1+β)] 　　第三个月{[A(1+β)-X](1+β)-X}(1+β)-X = A(1+β)^3-X[1+(1+β)+(1+β)^2] 　　… 　　由此可得第n个月后所欠银行贷款为： 　　A(1+β)^n-X[1+(1+β)+(1+β)^2+…+(1+β)^(n-1)] = A(1+β)^n-X[(1+β)^n-1]/β 　　由于还款总期数为m，也即第m月刚好还完银行所有贷款，因此有： 　　A(1+β)^m-X[(1+β)^m-1]/β = 0 　　由此求得： 　　X = Aβ(1+β)^m/[(1+β)^m-1] 等额本金还款法：即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。 　　计算公式： 　　每月应还本金：a/n 　　每月应还利息：an*i/30*dn 　　注：a贷款本金 i贷款月利率 n贷款月数 an第n个月贷款剩余本金，a1=a,a2=a-a/n,a3=a-2*a/n...以次类推 dn 第n个月的实际天数，如平年2月就为28，3月就为31，4月就为30，以次类推 　　由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减（月递减额=月还本金×月利率）。例如同样是借10万元、15年期的公积金贷款，等额还款法的月还款额为7