(房地产影响因素分析2.docxVIP

2002年11月第23卷第6期东岳论丛Dov4{Yue TribuneNov．．加02Vd，23 No．6论当前影响房价的因素及变动趋势李立李永辉(青岛科技大学经济与管理学院，山东青岛266042)[关键词】房价构成；房地产市场；房价变化趋势[摘要】房地产价格是由多种要素决定的，除土地费用、建安费用等项费用外，房地产价格与国家的经济政策，居民的收入水平和经济发展的景气度等因素的变化也有重要的关联性。随着住房买方市场的逐步形成，房价的走势在未来几年中将呈现若干与从前不同的特．最。【中图分类号】F293·35 [文献标识码】A [文章编号]1003—8353{2002}06—0036—03房价作为房地产商利润的直接来源和商品房购买者的直接付出，牵动着房地产市场上买卖双方的神经，尤其是在我国住房制度实施商品化改革之后，它更加成为～个社会广泛关注的问题。本文由房价基本构成要素的剖析人手，拟对其宏观和微观两个不同层面上的影响因素，以及未来一个时期的变动方向谈一点自己的看法。一、房价的基本构成要素房地产价格是由多种要素决定的。就其一般属性来说，它通常包括六个重要构成要素。(一)土地费用土地费用的高低对房价有直接影响。据北京、上海、武汉、南京、长春、大连等城市测算，土地费用约占总房价的30％。其中，普通住宅价格中土地费用的比重一般要高于公寓、商用住宅等。由于很长一个时期。我国的土地出让制度不够透明(90％以上的属协议出让)，土地资源分配中人为性因素较大，导致商品房价格长期处于一种与市场规则背离的不规则状态之中。目前，我国土地出让制度改革已开始着手。在北京、青岛等市，土地已通过透明的市场招标形式成功出让，这一举措对规范房地产价格起到了积极的保障作用。(二)建安费建安费(又称建安工程费)是建筑过程中的房屋建设费用，大部分与房屋质量直接挂钩，约占房屋总价的30％。建安费通常是刚性的，不可能有太多的节省，否则房屋质量便会打折扣。但随着新型建材行业的发展，各种新材料的应用使房屋建设费用的构成发生了重大变化。伴随房屋质量的提高，建安费在房屋总价格中所占的比重正在悄悄地发生变化，大量高品质建筑材料的使用会对房价的构成产生重要的影响。(三)配套费配套费包括住宅基础设施配套费、商业网点设施配套费、非营利公共建筑建设费等。中国的城市基础设施建设水平不高，与国际水平相差甚远。随着人们对商品房综合素质要求的提高，尤其是对环境效果和辅助设旄要求的提高，配套建设的成本将不断上升，它不仅会对同样地块的建筑容积产生重要影响，而且会直接影响房屋的造价。并进而对房价形成重要影响。(四)房地产商的广告策划费用随着房地产业的正规化，营销策划逐渐被提到房地产商们的日程上来。这种营销策划从最初的土地价值评估、楼盘的开发定位、市场可行性研究、建筑策划、建筑设计、楼盘开发营销一直到楼盘的形象包装、市场推广、交付使用形成了一个系统的连环。其花费在房价中所占的比例通常可达到1％～5％不等。房地产业的广告同样是其成本的重要构成部分。由于广告的投放可以有效地促进商品房的销售，加速开发商资金的周转和加强对消费者的引导，房地产投资商们往往舍得在此方面花费大笔资金，这一部分开支在房价中一直占有一个相当的数额。但在房地产市场存有一定垄断因素的背景下，其开支规模还处在一个较低的水平上．随着房地产市场竞争的激化，以及整休营销理念的推进。预期这一部分费用还有继续上升的趋势。[收稿日期]2002—09—16[作者简介]李守．(1955一)，男，青岛科技大学经济与管理学院教授。36万方数据(五)税金和费用税金是房地产商们必须按规定向国家缴纳的固定费用，其种类租金额不会因个人的意愿而改变．但费用一项却有相当大的变数。目前，中国房地产商们所交费种类繁多，令人眼花缭乱。这些费用既包括合理的、必要的部分，同时也包括～些不台理成分。其过多过滥的开支不仅对房价的控制形成了若干不利影响，而且助长了种种不正之风的泛滥，已经成为中国房地产业发展的一个重要障碍，迫切需要国家出面予以干涉，以便减少对中国房地产市场的牵绊，进一步推进中国房地产业的发展。(六)开发商利润商家总是以赚取利润为目的，并且总是希望收益最大而成本虽小。但因中国房地产业正常的市场竞争机制尚未形成，目前开发商获取的利滴水平当中夹杂着若干非市场因素，其在房价中所占的比重被不适当地放大了。据有关资料反映，国外的房地产行业利润率不到5％，而中国的房地产商利润率公开承认的已达到15％，实际数字接近30％，有的甚至要超过30％。这种暴利性的价格不仅损害了消费者的利益，而且不利于“人世”后与国外房地产商们的竞争，迫切需要进行必要的规制。二、房价的社会影响因素房地产价格与国家的经济政策，居民的收入水平和经济发展的景气度等因素的变化有重要关联性。分析这些影响因素，对于准确把握房地产市