【2017年整理】碧桂园之房地产产品战略篇.docVIP

PAGE PAGE 1 碧桂园之房地产产品战略篇  碧桂园“做生不做熟”，通过大规模拿地，将生地做成熟地，在业内已经不是秘密。一位熟悉碧桂园的业内人士介绍，碧桂园就是这么发家的，这也是支持碧桂园在广东二十多个项目开发成功的商业模式。  香港是广东房地商最直接的学习榜样，1991年彭磷基来广州番禺开发广州祈福新邨的时候，一次成片开发7000亩土地，用了10年的时间将之建成5万套住宅，吸引15万人入住超大型社区，开发这个超大型住区的港商彭磷基，被人们戏称为“彭镇长”、“彭市长”。在不经意间，也把香港“生地做成熟地”的开发经验带入内地市场。  杨国强自己这样定义碧桂园成功：“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂”，其秘诀就是“低成本土地、规模化生产、快速销售”。以二、三线城市为根据地的碧桂园，“购地成本较低”已成为其主要卖点之一，2004至2006年土地成本仅是售价的6％～7％。  碧桂园所参与的地产项目，基本是由土地一级开发阶段就开始介入，所谓土地一级开发，即是房地产开发大多数情况是先把土地由“生地”开发为“熟地”，之后进入政府组织的土地市场，通过“招拍挂”进行公开出让。竞得土地的开发商再进行直接面向购房者的房地产开发，即二次开发。  截至2007年1月底，在内地持有土地储备达到1900万平方米建筑面积。其中97％土地已获“土地使用证”，另外3％仍在办理当中。碧桂园集团主席杨国强在5月28日股东大会后表示，该公司上市一个多月以来，增加了约900万平方米可建筑面积，土地储备从上市时约1900万平方米迅速增至约2800万平方米。  赵卓文认为，像碧桂园这样的商业模式，已经超出一般的房地产商，带有土地开发商的性质。普通的房地产商的利润来源，主要靠卖房子，也就是说房子是他的主要商品，占利润的主体。但是，碧桂园的利润来自两块，一个是低廉的土地增值之后的部分；另外是卖房子获得的价值，而土地增值部分是其主要的利润来源。  广东省省情调查研究中心执行副主任冯胜平告诉记者，碧桂园目前的开发模式选择了二、三线城市作为开发重点，其实是一种避重就轻的方法，反而降低了房地产开发的风险。国家对房价的监管比较严格，但主要还是集中在一线的大城市，并且这些一线城市的土地开发成熟，招牌挂的土地也有限，所以拿地也比较困难，开发成本相对透明。而在二、三线城市，有大量的未开发土地，资源丰富，价格相对便宜，更重要的是，开放商还可以通过协议拿地的模式进行开发，这中间有很大的操作空间。  正是因为参与了土地的前期开发与规划，甚至引导和协助政府的土地规划，确保碧桂园能够以低于市场价格的价格获得大面积土地，这也是碧桂园获利的关键点。  而碧桂园所取得的土地，在上市前和上市后有一个明显的区别，碧桂园上市之前，多数土地储备集中在其发家的珠三角一带，上市之后，连续两次在东北的沈阳和湖南拿到两块地。其中在沈阳取得的四地块总面积超过12000亩，地块性质是居住和商业兼备的混合型用地。而汕尾地块则是6月份最新公布的地块，土地规划同样也是居住和商业兼备的混合型用地，非常适合碧桂园模式的大盘开发。  碧桂园在珠三角各地的复制  碧桂园的规划和开发能力是毋庸置疑的，赵卓文在分析碧桂园模式的时候谈到碧桂园的另外一个特点，即有成熟的产品模式，可以在三个月内完成一个项目的开发运作。其成本控制除了土地外，甚至形成完整的产业链，碧桂园在广东几乎扮演了各个环节的所有角色，设计、建筑、装修甚至建材生产全部一条龙服务。  从成本控制出发，这点非常关键，确保其开发周期和开发质量，赵卓文考察过碧桂园在广东的二十多个项目，他说基本是一样的产品，但是这二十多个碧桂园，已经在售的，销售情况都不错，比如高明碧桂园，市内的房价基本在每平方米一千元左右，但是碧桂园的房价可以买到每平方米2000～3000元。至于开发风险，以一个3000亩的项目为例，碧桂园的二、三线城市项目以别墅型楼盘为主，容积较小，还是少量发售，在中小型城市属于小众消费，吸引当地的顶级人群，因此销售理想。  碧桂园的产品没有改变，但是因为区域消费的差异，所以同样品质的楼盘到了高明，就成为高端产品，属于高收入人群才能消费的，而在广州，比如华南碧桂园，普通的白领市民也可以购买。  碧桂园的品牌效应也是碧桂园在二、三线城市所向披靡的原因之一，作为一家香港上市公司，其口碑和号召力在地方政府和市民心中无形为碧桂园增加筹码，取得一个先声夺人的优势，为碧桂园省去不少广告费用。  汕尾地方官员非常明确地表示，希望引进像碧桂园这样的企业入驻，拉动当地的消费和形象。  碧桂园在开发二线城市项目的时候，一般还会投资兴建五星级酒店，碧桂园认为，高档酒店有助