高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案..docVIP

高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案-方案 第六部分? 福满花园项目投资估算及资金筹措计划第一节? 建设项目的大体概况与投资经营方案一、福满花园项目概述1、项目概况项目位于南宁市XXX区,南XXXX，北临XXXX，西南面对规划中的水景公园，项目东侧为衡阳路延长线，项目总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36 m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。（表：6-1-1）???????????????????? 【项目主要技术经济指标】内容?指标?内容?指标建设地点?衡阳路与新阳路北三里交汇?规划总用地面积?47375.75m2实际用地面积?39390.36m2?计容积率面积?149683.37m2总建筑面积?157689.07m2?建筑容积率?3.8建筑密度?28%?绿地率?30.8%住宅面积?141125.49 m2?商业面积?8527.04 m2地下室面积?8036.54 m2?居住总户数?1520户根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业部分8527.04m2，另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2，共494个车位，项目总建筑面积157689.07m2，拟建21栋18层商住楼。二、项目投资方案（一）投资组合方式???? 在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。????? 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。本项目开发总投资（含贷款利息）共计37725.35万元，自有资金10000万元，占总投资的26.5%，销售收入再投入用于投资合计7725.35万元，另需贷款额合计20000万元。（二）资金动作方式???? 在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。???? 1、自有资金???? 整个项目的自有资金为10000万元，占总投资的26.5%，分3年投入。详见表:6-1-2 (表:6-1-2)???????? 自有资金年度投入表???????? (单位:万元)第一年?第二年?第三年3340.15?6582.21?77.122、银行贷款银行长期贷款共有二笔，共计200000万元，占总投资53%；从第一年起到第二年止每年借一笔。(表:6-1-3)??? 银行贷款年度投入表??? (单位:万元)第一年?第二年10000?100003、销售收入再投入。销售收入再投入按销售收入的15.5%计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的11.9%,下半年为整个销售收入的3.6%,总销售收入再投入为7725.35万元，占总投资的20.5%。 (表:6-1-4) 销售收入再投入年度投入表? (单位:万元)第三年上半年?下半年5931.45?1793.9 第二节? 项目的建设工程规划与安排二、福满花园项目建设规划及进度安排（一）建设方案及规划说明1、建设方案。经南宁市规划管理局审定，本项目的建设方案如下：2、规划目标。（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态（4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。（二）建设方式及进度安排1、开发计划拟定的原则①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接