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转贴：香港物业管理之发展脉络——访香港物业管理公司协会会长孙国林先生未分类 2007-2-28香港物业管理之发展脉络——访香港物业管理公司协会会长孙国林先生 Text 住宅与房地产杂志社本刊记者 李春云 　记者：孙会长，您好。可否先请教一下，您在这个行业内做了多久？ 　孙会长：差不多30年了。 　记者：如此说来，您是香港物业管理行业内的元老了。能否先简单介绍一下您当初进入这个行业时的情况？ 　孙会长：香港的专业物业管理已有近50年的历史，早在20世纪70年代初期，当时的港英政府面对庞大的人口压力，展开了“十年建屋计划”，投放大量资源兴建公共房屋，但是大多数市民仍然以木屋区为家。这些木屋区在保安、环境卫生等各方面都很不理想，更谈不上专业管理。当时绝大多数的专业房屋经理均在房屋署任职，除个别大型私人屋苑外，一般私人楼宇物业只有看守员(俗称“看更”)，负责保安甚至清洁等工作。回想当初入行时，市民生活条件不高，有“看更”，就算相当高尚了。绝大多数市民对物业管理的认知及认受性相当缺乏及狭隘，所谓的管理，也只限于公众地方的保安及一般维修与清洁。 　记者：据说香港学术界对于香港专业物业管理的出现有两种不同的观点，一种观点认为出现在50年代的屋村管理；另一种观点则认为出现在80年代。您的观点如何？可否介绍一下香港物业管理的发展历程？ 　孙会长：20世纪40～50年代二次世界大战后，本港人口激增，当时政府主力监控市政环境卫生，例如清洗街道、灭鼠，“倒夜香”(即上门收集粪便)等公众卫生服务，一般保安则由警队负责，而部分私人物业的商户及住户只能自费雇用“更练”或护卫社作为民间自卫。其它平民百姓居住及环境问题只能自求多福。这期间，根本谈不上物业管理。 及至1948年香港房屋协会成立，此非牟利机构主要为有需要人士解决住屋问题，即使如此，政府仍未于政策及行政上为当时剧增的人口解决突增的住屋问题。 　1953年圣诞前夕，石硖尾寮屋大火，造成5万多人无家可归，政府决意兴建7层出租大厦徙置灾民。自第一座公营房屋1954年在石硖尾落成开始，房屋管理开始由英国引入香港，随着廉租屋相继落成，房屋署的职责除了为合资格人士编配公屋及收租，亦肩负屋村管理的工作。 　直至1973年，政府按房屋条例重组房屋委员会，统筹房屋及徙置事务，更确立屋村管理为其中一大项目。房屋署作为房屋委员会的执行部门，负责按法例、租约及政策执行屋村管理。 　除公营房屋及寮屋外，50及60年代私人兴建的大厦也为市民提供居所，但当时仍未有专业物业管理，因此私人物业普遍出现“多重分租”、“前铺后居”或兴建阁楼及天台屋的情况，治安、卫生及维修等问题居民只能自行解决，由此衍生了物业管理的需求。 　60年代尾美孚新村等大型私人屋村落成，开发商成立具规模及专业的物业管理公司提供系统的护卫、清洁、保养维修及管理服务，并与业主签订公契作为私人物业管理的权力来源。但除部分大型屋苑外，其它一般私人多层式物业，部分只有大厦入口设看更，所收的管理费用以支付清洁及简单维修费用。一般居民对物业管理重要性的认知仍有不足，专业物业管理在私人物业中并不普遍。 　至七八十年代，香港人口急剧增加，港英政府的“十年建屋计划”不能满足市民对居住的需求，在这潜力极大的商机下，一些发展商也积极投资于房地产，中大型私人物业发展项目相继激增。政府一方面乐意见到私人资金投于房地产市场，但另一方面又担心缺乏管理的私人物业往往会产生严重问题，有鉴于此，政府在批出土地契约时，同时要求发展商承诺日后的管理，由此催生了私人物业管理专业。另一方面，政府也在1970年制定《第344章多层大厦（业主立案法团）条例》，鼓励居民自行成立法定组织，负责管理自己的物业,自此市民对专业物业管理的认识及要求日渐提升，专业物业管理在私人物业的市场开拓上跨进了一大步。 　除上述措施外，政府也加强立法规管私人物业的安全，例如新建楼宇皆需符合建筑物条例、消防条例、供水及供电等的要求，对旧有物业也加以跟进规管。此时香港专业物业管理业已具雏型。 　踏入80年代，市民生活环境改善，对物业管理的认知及认同大幅增加，同时政府不断修订法例及大厦公契内容指引，例如保安及护卫服务条例规管保安工作人员及保安公司、私家路泊车规例等。除立法强制外，也以楼宇安全贷款计划等各种措施，鼓励物业管理公司及业主改善大厦维修及安全，民政事务署则协助业主筹组法团，设立“地区大厦管理联络小组”及“大厦管理资源中心”以供咨询，至此确立物业管理专业性。 　在教育发展方面，政府更于大专院校设置兼读课程，予私人物管从业人员进修以考取专业资格。2000年成立房屋经理注册管理局，使专业化物业管理更推前一步。 　另一方面，本港的私人物业管理公司早于1990年已成立香港物业管理公司协会，为行业自律监管、持续改善等作出贡献，同时作为政府及民间