消费支出规.pptVIP

理财规划师专业基础 消费支出规划 住房消费规划 一、租房或购房的决策 租房的优缺点 优点 有能力使用更多的居住空间 比较能够应对家庭收入的变化 资金较自由，可寻找更有利的运用渠道 有较大的迁徙自由度 瑕疵或毁损风险由房东负担 税捐负担较轻 不用考虑房价下跌风险 缺点 非自愿搬离的风险 无法按照自己的期望装修房屋 房租可能增加 无法运用财务杠杆追求房价差价利益 无法通过购房强迫自己储蓄 购房的优缺点 优点 对抗通货膨胀 强迫储蓄累积实质财富 提高居住质量 信用增强效果 满足拥有自宅的心理效用 同时提供居住效用与资本增值的机会 缺点 缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售。 维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本。 赔本损失的风险：实质上的风险包括房屋毁损，市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险，与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。 租购房决策影响因素 何时购房划算 1.首付款机会成本低 2.房贷利率低 3.房屋持有成本低 4.房价预期涨幅高 折现率=首付款比重×首付款机会成本率+房贷比重×房贷利率 注意预期房价较难掌握，购房现值确定性低 何时租房划算 1.房租涨幅低 2.租房押金低 比较租房与购房时最好以购房的折现率来计算租房现值，比较公平 若有一份已明确约定房租涨幅的长期合约，租房现值的确定性较高 二、购房规划 购房规划的步骤 购房的财务决策 可负担首付款=目前净资产在未来购房时的终值+以目前到未来购房这段时间内年收入在未来购房时的终值×年收入中可负担首付比例的上限 可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比例上限 可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷 可负担房屋单价=可负担房屋总价÷需求平方米数 购房规划案例 王先生预计今年年底年收入为10万元,以后每年有望增加3%,每年的储蓄比例为40%。目前有存款2万元，打算5年后买房。假设王先生的投资报酬率为10%，王先生买房时准备贷款20年，计划采用等额本息还款方式，假设房贷利率为6%。 求解王先生可负担首付款为多少？可负担房贷为多少？可负担房屋总价为多少？ 案例2 张先生欲购买100平方米的房子，目前市面上一般价格是3000-6000/平方米，则购买100平方米的房子所需要的费用为30万-60万元。假设按7成按揭，贷款期限20年。 1、30万元的房屋首付及贷款情况？ 2、60万元的房屋首付及贷款情况？ 如何估算最佳住房贷款额度 房屋月供款与税前月总收入的比率。该比率一般不应超过25%-30%。 所有贷款月供款与税前月总收入的比率。房屋月供款加上其他10个月以上贷款的月供款得到的总额占借款人税前月总收入的比率，一般应控制在33%-38%之间。 还款方式和还款金额 首付款 期款 等额本息 等额本金 等额递增 等额递减 等比递增 等比递减 提前还贷 延长贷款 案例 张先生向银行贷了４０万元，贷款１０年，采用等额本息还款法，假设贷款利率为６％．目前，已还２０期后，张先生由于发年终奖金１０万元，准备拿出这１０万元奖金提前归还住房贷款，如果张先生为了尽量节省房屋贷款利息，应该采取哪种提前还款方式？提前还款能节省多少利息？（不考虑中间利率的调整以及资金的机会成本） 1）计算在没有提前还贷情况下，住房贷款需要支付的利息总额： PV=40万 N=10 X 12 R=6%/12 PMT=-4440.82 　　　 4440.82 X 120-400000=132898 2）计算提前还贷时已还利息，未还本金： PV=40万 N=20 R=6%/12 PMT=-4440.82 FV=-348793.75 已支付利息＝20 X 4440.82-(400000-348793.75)=37610.15 3）分别计算不同提前还贷方式下，节省的利息额： a.月供不变，期限缩短： PV= 248793.75 　N=65.9 R=6%/12 PMT=-4440.82 提前还贷后支付利息＝65.9 X 4440.82-248793.78=43856.26 节省利息＝132898- 37610.15-43856.26=51431.59 b.减少月供，期限不变： PV= 248793.75 　N=100 R=6%/12 PMT=-3167.63 节省利息＝ 132898- 37610.15-(3167.63 X 100-248793.75)=27318.6 c.月供减少，期