土地增值税总概..doc

第一章 土地增值税发展历程 土地增值税是1994年税制改革推出的一个新税种，是1994年税制改革的重要组成部分。该税种的开征对促进我国房地产行业的健康发展，抑制炒买炒卖房地产和“楼花”的现象，避免土地资源的浪费，合理增加财政收入等方面起到了积极的作用。我国土地增值税的发展历程和政策演变，见证了我国房地产行业的潮涨潮落。 一、土地增值税的概述 （一）我国土地增值税的演变过程 新中国成立后，我国在1951年开征了城市房地产税，对房产和地产按不同的税率分别征收。其中，地产按标准地价的1.5%计征，由产权所有人交纳。后来随着城市土地的国有化，地产税被取消。党的十一届三中全会以后，国务院决定对房地产恢复征税。随着我国土地有偿使用制度改革的不断深入，税收政策也开始逐渐完善。1988年国务院发布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，在全国范围内开征了城填土地使用税，对使用城市、县城、建制镇和工矿区土地的单位和个人按占地面积定额征收。1990年针对房地产交易市场迅速发展的情况，为健全房地产转让方面的税收制度，在营业税条例中增设了“土地使用权转让及出售建筑物”税目，税率确定为转让收入的5%；对外商投资企业征收工商统一税，税率为3%。1994年新税制实行后，外商投资企业和内资一样，统一执行5%的营业税政策。鉴于个人买卖房产日益增多，国家于1989年恢复征收契税，由买方（限个人）按交易额的6%缴纳。1993年6月，国务院根据当时房地产“过热”的情况，提出了加强宏观调控的意见，明确指出：要尽快开征土地增值税，调节土地增值收益，维护国家权益。为此，国务院于1993年12月发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税作为新税制中的一个税种开始在全国范围内实施。 国务院颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以后，引起了社会各方面的广泛关注，国内外房地产开发商通过各种渠道反映了他们的意见与要求。财政部、国家税务总局在与有关部门一起研究草拟《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的过程中，认真吸取了海内外特别是香港房地产开发商们的意见和建议，并对他们所反映的问题和存在的疑虑进行了耐心的解释。为了使《细则》制定得更加完善与合理，财政部、国家税务总局在广泛听取各方面意见的基础上，与有关部门一起进行了深入的研究与论证，吸收和采纳了各方面的合理意见和建议。为了进一步明确政策界限，充分体现出土地增值税的政策精神，在制定《细则》时对《条例》作了一些完善与补充，使《条例》和《细则》既符合当前的实际情况，又具有可操作性。在这种情况下，财政部于1995年1月发布了《细则》，土地增值税开始在全国范围内实施。 （二）土地增值税出台的背景 自改革开放以来，随着经济体制改革的深入进行，我国对土地使用制度也逐步进行了改革，实行了有偿使用、允许国有土地转让使用权的新政策，从而促进了我国房地产开发和房地产市场的迅速发展。现在，我国房地产开发和房地产市场已形成了很大规模。 从总的来看，我国房地产开发和房地产市场的发展，对于合理配置土地资源，提高土地使用效益，改善城市设施和人民生活居住条件，以及带动相关产业的发展，都起了很好的积极作用。但是，由于有关管理制度不健全、不配套，再加上管理不严，也出现了一些问题。主要是：房地产开发过热，投入开发的资金规模过大，“炒买炒卖”房地产的投机行为盛行，房地产价格上涨过猛，有些土地资源浪费严重，土地增值收益国家收回较少，对国民经济的发展造成不良影响。在这种情况下，国家为了兴利抑弊，将采取各种政策措施进行综合治理，以促进房地产开发和房地产市场健康发展，这其中也包括发挥税收分配的杠杆作用对其进行调控。 （三）开征土地增值税的立税原则 由于我国房地产市场发展的时间不长，许多作法尚不规范，《中华人民共和国城市房地产管理法》出台的时间也不久，因此，设置土地增值税有一定的难度。设置土地增值税所遵循的主要原则，是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值收益征税，在土地（房地产）转让环节计征，不分纳税人性质，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征。着重于调节转让房地产的过高收益，抑制房地产的投机、牟取暴利行为，保护从事正常房地产开发的房地产商的合法权益，促进房地产开发和房地产市场的健康发展。 按照这个原则，在《条例》和《细则》规定中已充分体现。 第一，无论是单独转让土地使用权或是房屋产权和土地使用权一并转让的，无论是新开发建造的商品房还是原有的存量房地产，只要转让，均应计征土地增值税。 第二，一切单位和个人，不分内资与外资，不分经济性质，即不论是国有企业、集体企业、私营企业、个体工商户，还是外商投资企业；不论是我国公民、港澳台同胞还是外国人，不论是专营房地产开发还是兼营房地产，只要其有偿转让房地产，就是土地增值税的