房产评估报告重点.doc

房地产抵押估价报告 估价报告编号：XXXX[XXXX]第XXXXXX号 估价项目名称：XXX市XXXXXXXXXXXX住宅房地产抵押估价 估价委托人： XXXXXXXX 房地产估价机构：XXXXXXXX房地产估价有限公司 注册房地产估价师：XXXXX(注册号：3520080014) 王晓芳(注册号：3520130033) 估价报告出具日期：二○一五年十二月二十一日 估价报告摘要表 估价报告编号：XXXXXX估字[2015]第XXXXXX号 估价委托人 XXXXXXXX 产 权 人 雷珍 项目名称 XXX市XXXXXXXXXXXX住宅房地产抵押估价 价值时点 二○一五年十二月二十日 权利证书 《房屋所有权证》(XX房权证R字第XXX号) 《国有土地使用证》[XXX国用（200XX）第XXXXXX号 估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 估 价 对 象 总建筑面积 133.49平方米 建筑结构 钢混 备注 其中单元共有面积为20.09平方米。 建成年份 2002年 土地使用权类型 出让 分摊土地使用权面积 13.10平方米 终止日期 住宅：至2067-09-03 总楼层 16层（带电梯） 单元所处楼层 自然层第3层 估 价 结 果 币种 人民币 未设立法定优先受偿权下的价值单价 13799元/㎡ 未设立法定优先受偿权下的价值 壹佰捌拾肆万贰仟元整（1842000元） 注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款 零元整（0元） 抵押价值 壹佰捌拾肆万贰仟元整（1842000元） 预期实现抵押权的税金 壹拾贰万贰仟元整（ 122000元） 抵押净值 壹佰柒拾贰万元整（1720000元） 抵押净值单价 12885元/㎡ 备注 预期实现抵押权的处置费用和税金项目中，根据当地银行惯例仅扣除预期实现抵押权的税金，未考虑预期实现抵押权的处置费用。 致估价委托人函 XXXXXX估字[2015]第XXXXXX号元/平方米 目 录 估价师声明 1 估价假设和限制条件 2 估价结果报告 4 一、估价委托人 4 二、房地产估价机构 4 三、估价目的 4 四、估价对象 4 五、价值时点 7 六、价值类型 7 七、估价原则 7 八、估价依据 8 九、估价方法 9 十、估价结果 9 十一、注册房地产估价师 10 十二、实地查勘期 10 十三、估价作业日期 10 估价技术报告 11 一、区位状况描述与分析 11 二、实物状况描述与分析 12 三、权益状况描述与分析 13 四、市场背景描述与分析 14 五、最高最佳利用分析 16 六、估价方法适用性分析 16 七、估价测算过程 17 八、估价结果确定 26 九、房地产变现能力分析与风险提示 27 附 件 30 一、估价对象位置图； 二、估价对象实地查勘情况和相关照片； 三、可比实例位置图和外观照片； 四、专业帮助情况和相关专业意见； 五、估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件； 六、《关于法定优先受偿款情况的陈述》复印件； 七、估价委托书复印件； 八、房地产估价机构营业执照复印件； 九、房地产估价机构资质证书复印件； 十、注册房地产估价师注册证书复印件。 估价师声明 我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明： 1、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。 4、我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 5、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》(GB/T 50899-2013)）和《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号 估价假设和限制条件 一、本次估价的各项估价假设 （一）一般假设 1、估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。估价对象可在公开市场上自由转让。 2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。 （二）未定事项假