房地产项目投资策划重点.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * (4)风险应对 指根据风险评价的结果，研究规避、控制与防范风险的措施，为项目全过程风险管理提供依据。 风险应对的措施有：进行多方案比选；对投资估算与财务分析应留有余地；对项目开发经营期的潜在风险因素采取回避、转移、分担和自担等。 * * 第四节 房地产项目融资策划 一、确定融资方式 房地产融资分为公司融资和项目融资两种方式。 这两类融资方式所形成的项目，在投资者与项目的关系、投资决策与信贷决策、风险约束程度及约束机制、财务指标等方面都有显著区别。 * * 二、选择融资渠道 我国房地产企业或项目除了自有资金以外，主要的外部融资渠道有银行贷款、股票上市融资、债券融资、信托融资、民间融资及其它融资渠道。 各种融资渠道具有其相应的优缺点及适用条件，房地产融资策划需要选择合适的融资渠道。 但是从总体上看，我国房地产业的融资渠道比较单一，主要依赖于银行贷款，这不仅影响了房地产业的平稳发展，而其也给金融业带来了风险。 * * 三、分析融资方案 在确定融资方式和融资渠道后，开发商或策划机构需要把它们综合成完整的融资方案并进行分析。 融资方案分析的内容及步骤： 1.确定融资结构 确定融资结构就是确定由不同融资渠道取得的资金之间的有机构成及其比重关系。确定融资结构应以投资效益最大化及综合融资成本最低为标准。 * * 2.比选融资方案 基本思路是在融资方式可以实现、融资条件可以满足、融资风险可以接受的前提下，优选能够确保企业价值最大化或股东财富最大化的方案。 3.分析融资风险 融资风险是指项目筹措了债务资金之后，因各种因素的恶化所导致的债务偿还的不确定性。 融资风险分为融资成本风险和融资结构风险。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * (1)现金流量表 现金流量表是反映房地产项目开发经营期内现金流入、流出及净现金流量的计算报表。现金流量表按期编制，主要用来进行房地产项目财务盈利能力分析。 现金流量表可分为： ①全部投资现金流量表 ②资本金现金流量表 ③投资各方现金流量表 * * 序号 项目 合计 1 2 3 … N 1 现金流入 1.1 销售收入 1.2 出租收入 1.3 自营收入 1.4 净转售收入 1.5 其他收入 1.6 回收固定资产余值 1.7 回收流动资金 2 现金流出 2.1 开发建设投资 2.2 流动资金 全部投资现金流量表 * * 序号 项目 合计 1 2 3 … N 2.3 运营费用 2.4 修理费用 2.5 经营税金及附加 2.6 土地增值税 2.7 所得税 3 净现金流量 4 累计净现金流量 计算指标： (1)财务内部收益率(%)： (2)财务净现值： (3)投资回收期(年)： (4)基准收益率(%)： 全部投资现金流量表(续) * * 资本金现金流量表 序号 项目 合计 1 2 3 … N 1 现金流入 1.1 销售收入 1.2 出租收入 1.3 自营收入 1.4 净转售收入 1.5 其他收入 1.6 回收固定资产收入 1.7 回收流动资金 2 现金流出 2.1 资本金 2.2 流动资金 * * 资本金现金流量表(续) 序号 项目 合计 1 2 3 … N 2.3 运营费用 2.4 修理费用 2.5 经营税金及附加 2.6 土地增值税 2.7 所得税 2.8 借款本金偿还 2.9 借款利息支付 3 净现金流量 4 累计净现金流量 计算指标： (1)资本金财务内部收益率(%)： (2)财务净现值： * * 投资者各方现金流量表 序号 项目 合计 1 2 3 … N 1 现金流入 1.1 应得利润 1.2 资产清理分配 1.2.1 回收固定资产余值 1.2.2 回收流动资金 1.2.3 净转售收入 1.2.4 其他收入 2 现金流出 2.1 开发建设投资出资额 2.2 流动资金出资额 3 净现金流量 4 累计净现金流量 * * (2)资金来源与运用表 资金来源与运用表是反映房地产项目开发经营期各年的资金盈余或短缺情况以及项目资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，为项目资产负债表的编制和资金平衡分析提供了重要的财务信息。 资金来源与运用表的形式如下所示： * * 资