昆明房地产市场调研报告..docVIP

昆 明 房 地 产 市 场 调 研 报 告 一．内容提要 政府救市与价格刺激并行，成交短期回暖，库存高位攀升。 ?2014年上半年昆明主城区共取得105张商品房预售许可证，较2013年上半年增加了75张，新批准预售面积为899.60万平方米，同比增长58.23%。2014年上半年，昆明共成交商品房面积535.38万平方米，同比增长27.38%。上半年销供比为0.60，供仍大于求，库存压力进一步加剧。 放松限购后，上半年昆明楼市供应量与成交量同比均大幅增长。2014年上半年昆明主城区共取得105张商品房预售许可证，较2013年上半年增加了75张，新批准预售面积为899.60万平方米，同比增长58.23%。2014年上半年，昆明共成交商品房面积535.38万平方米，同比增长27.38%。上半年销供比为0.60，供仍大于求，库存压力进一步加剧。 上半年开发商拿地意愿下降，成交面积同比下降超七成。2014年上半年开发商拿地意愿继续下降，土地成交面积和成交金额均呈下降趋势，共成交土地72宗，成交面积为243.15万平方米，同比下降75.55%；土地成交金额77.30亿元，同比下降74.91%。2014年上半年昆明土地市场总体成交均价为211.95万元/亩，同比上涨2.62%。为去库存压力之下昆明放松限购限贷，金融财税定向发力保障房地产市场平稳，税制改革时间表出台，修改预算法表决通过，将允许地方政府发债，给开发商打了一剂强心剂，保障楼市建设，加强全市保障性住房建设分配情况，合理调控房地产市场，调控市场刚需，限购令政策松绑，快速消化库存，稳定市场秩序。 一 政治法律环境调查 1.去库存压力之下昆明放松限购限贷。 住建部定调“千方百计去库存”。7月11日，住房和城乡建设部部长陈政高召开其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会。各地可以根据当地实际出台平稳房地产市场的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积，加强房地产结构调整，完善房地产项目周边配套设施，加快行政审批速度等。这意味着中央层面放开对限购等短期行政手段的限制，允许各地按照实际情况调整。 全国仅五个城市未放松限购。多个城市出现二次救市，限购政策由局部调整转向全面放开。 多个省级房地产相关文件出台，重点加大信贷支持力度。 2. 金融财税定向发力保障房地产市场平稳。 央行大幅放宽限贷，全力支持个人住房贷款，首套房贷利率下限重回7折，二套房贷大幅松绑，多套房贷开闸。9月30日下午4点，央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升：首套房贷利率下限重回基准利率的0.7倍;已有1套住房并已结清相应购房贷款后再次申请贷款的，银行执行首套房贷款政策;在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行自行把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。《通知》正式出台，对二套、多套房贷的松绑力度超出预期，二套房贷突破“认房又认贷”、“认房不认贷”等限制，不再审核购房者现有住房情况，只要还清贷款便可视作首套房贷。央行及银监会全面放松限贷，对扭转市场预期将起到明显的积极作用，刺激需求入市，从而改变目前房地产市场的下行态势。 房企中期票据再开闸。9月初，媒体消息称监管层将允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据，但同时设有诸多限制。24日，金隅股份发布公告称35亿元中期票据已得到中国银行间市场交易协会通知获准注册，意味着房地产企业中期票据融资再度正式开闸。此外，金融街、富力也拟在中国境内发行52亿元、70亿元的中期票据。中期票据融资开闸，表明监管层对于房地产融资的态度从原来的单向打压转为双向调节，中型房企的资金压力或将得到缓解。 3. 税制改革时间表出台，修改预算法表决通过，将允许地方政府发债。 此前，6月30日中共中央政治局召开会议，审议通过了《深化财税体制改革总体方案》，明确提出了财税制度改革时间表，我国将在2016年基本完成深化财税体制改革的重点工作和任务，2020年各项改革基本到位，现代财政制度基本建立。财政部部长楼继伟表示，今明两年是税制改革的关键时期，将重点锁定六大税种，包括增值税、消费税、资源税、环境保护税、房地产税及个人所得税。房地产税整体改革较为复杂，涉及面相对众多，近期仍将以立法等基础工作为主。此外，房地产业“营改增”动向也引起各方关注。目前，房地产营业缴纳销售不动产营业税的税率为5%，财政部对房地产业拟采用17%的增值税税率，将成为迄今为止所有已实施和正在酝酿中的“营改增”改革中税率最高的行业。 二 行业动态 现在房地产行业面临的问题是存量房过大。二套房认定“认人不认房”政策、公积金利好、取消