第5章 地产评估.ppt

第5章 房地产评估 5.1 房地产评估概述 5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 5.4 剩余法在房地产评估中的应用 5.5 成本途径及其方法在房地产评估中的应用 5.1 房地产评估概述 5.1.1 房地产的概念及其特征 房地产是指土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。其中,土地是指地球表面及其上下一定范围的空间。建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物。其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不能分离,或者能够分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值受到明显损害的植物或人工建筑等。 1)土地及土地权利 (1)土地 土地一般是指地球表层的陆地部分,包括内陆水域和滩涂。如果广义地看,土地是指陆地及其空间的全部环境因素,是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。 (2)土地的特性 ①土地的自然特性 A．位置的固定性。B．质量的差异性。 C．不可再生性。D．效用永续性。 ②土地的经济特性 A．供给的稀缺性。 B．可垄断性。 C．土地用途的广泛性。 D．效益级差性。 (3)土地权利 根据我国的相关法律,我国土地的权利不是孤立的一种权利,而是一个权利束,这个权利束主要包括土地的所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权和空间利用权等。 2)建筑物 从建筑学的角度来看,建筑物是指人工建筑而成的东西,包括房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物品或进行其它活动的工程建筑,一般由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成；构筑物则指除房屋以外的建筑,如道路、桥梁、水坝、水井、水塔、隧道、烟筒等。从资产评估的角度来看,建筑物不仅包括了房屋和构筑物,而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的各种权利。 3)房地产特性 房地产是地产(土地使用权)、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的统称,亦称不动产。房地产兼有地产与建筑物的特性,而它们的结合又形成了一些新的特性。 房地产一般具有如下特性： (1)位置固定性及区域性。 (2)长期使用性。 (3)保值与增值趋势。 (4)投资风险性。 (5)政策限制性。 5.1.2房地产评估原则 1)合法性原则 2)最有效使用原则 5.1.3 房地产价格及其影响因素 1)房地产价格及其种类 (1)按房地产权益划分,房地产价格可分为所有权价格、使用权价格和其它权利价格(如抵押权、地役权、租赁权、典权等价格)。 (2)按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地价格 (3)按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等 2)房地产价格的特征 (1)房地产价格是房地产权益的价格。 (2)房地产的价格有两种基本表现形式,即房地产交易价格和房地产租金价格。 (3)房地产价格易受个别因素的影响,一般情况下容易受到买卖双方的偏好、讨价还价能力,以及感情因素的影响。 3)房地产价格与房地产评估价值 4)影响房地产价格及评估价值的因素 从经济学的角度来看: ①房地产的使用价值,即房地产的有用性；②房地产的稀缺性和房地产的有效需求等。 从房地产开发经营的角度来看: ①房地产的实物②房地产的权益③房地产的区位等。 为了便于把握和评估实践,通常将影响房地产价格和评估价值的因素归纳为一般因素、区域因素和个别因素。 (1)一般因素 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因素。 ①经济因素 ②社会因素 ③行政因素 (2)区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的区域性特性。 (3)个别因素 ①土地的个别因素 ②建筑物的个别因素 5)房地产评估程序 (1)明确评估基本事项 ①明确评估目的 ②明确评估对象 ③明确评估基准日 ④签订评估委托协议或合同 (2)制定工作计划 (3)实地勘察与搜集资料 (4)测算待估资产评估价值 (5)综合分析确定评估结果 (6)撰写房地产评估报告 5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 5.2.1 市场售价类比法在房地产评估中的应用 1)市场售价类比法的基本思路与一般数学式 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等。它是将待估房地产与在较近时期内已经交易的类似房地产加以比较对照,并根据已发生交易的类似房地产的价格,经过因素修正得出待估房地产可能实现的合理价值的估计值的一种方法。 2)市场售价类比法的评估步骤 (1)广泛搜集房地产交易资料 (2)选择可