众策行-平凉项目定位报告2016.06.05汇报版48p.pptx

『平凉项目』定位报告目录一、市场结论1.1 城市特征1.2 商业市场饱和度分析1.3 商业业态及品牌特征1.4 商业建筑形态特征1.5 商业销售特征1.6 商家访谈特征1.7 消费者访谈特征1.8 专业市场特征1.9 住宅市场特征1.10 公寓、写字楼市场特征二、项目分析2.1 项目区位及经济指标2.2 项目四至及交通配套2.3 项目商业价值分析2.4 项目周边规划2.5 项目SWOT分析三、项目定位3.1 定位前思考3.2 定位借鉴项目3.3 项目整体定位3.4 项目产品定位3.5 项目客群定位3.6 项目价格定位1.1 城市特征1.2 商业市场饱和度分析1.3 商业业态及品牌特征1.4 商业建筑形态特征1.5 商业销售特征1.6 商家访谈特征1.7 消费者访谈特这1.8 专业市场特征1.9 住宅市场特征1.10 公寓、写字楼市场特征第一部分市场结论1.1 城市特征城市特征2015年，平凉市常住人口209.8万人，崆峒区常住人口60.98万人（城镇居住人口26.67万人，回民约16万人，占比约60%），实现地区生产总值（GDP）347.7亿元，人均GDP约17014.77元。接待入境总人数1308.6万人，旅游总收入70.5亿元。城市以崆峒大道为轴：以南，为城市老生活主区；以北，原为棚户区，现处于改造阶段，是城市未来发展的核心区域。城市人流为东西走向，以广成路和新民路为界：广成路以西，为汉民集中区域；广成路和新民路中间，为汉民和回民混合区；新民路以东，为回民集中区域。城市以三大商圈为商业核心：柳湖商圈、南门什字商圈、新民商圈。1.2 商业市场饱和度分析商业市场已开业体量物业形式所属商圈市场名称商户数量(户）经营面积（㎡）商场式新民商圈新世纪购物广世纪商港市场110068000平凉商城综合市场350085000南门什字商圈世纪金鼎购物广鼎时代广场8525160星泰广场689400柳湖商圈世纪商业广计5893334760商业街新民商圈中山街1128060船舱街1248920南门什字商圈东大湖商圈西大计6537381110据不完全统计，平凉市已开业商场及步行街项目共计12个，商户6537家，经营面积约38.11万㎡。其中，商场式，商户数量5893家，经营面积约33.48万㎡；商业街，商户数量644家，经营面积约4.64万㎡。1.2 商业市场饱和度分析商业市场在售体量项目名称建筑面积（㎡）商业面积（㎡）物业形态售价（元/㎡）百兴国贸7061620000裙楼7层25000-33000元/㎡DE国际4916116093裙楼7层19000-26000元/㎡景海丽都11726813055裙楼3层自持北坊苑4513710574裙楼4层5800-27800元/㎡新河湾24090030000沿街2层4600-7000元/㎡世纪花园B区665800100000沿街2层17000元/㎡金鼎时代公馆12000015000裙楼3层——金江名府8284721199独立7栋预计7月开盘理想城4300012000裙楼7层10000元/㎡合计1434729237921已开业商业项目世纪商业广场可售面积约28000㎡约58000㎡金鼎时代广场可售面积约30000㎡平凉市可售商业项目（含已开业）共11个，可售商业面积约29.59万㎡，未来商业市场竞争越发激烈。在售商业中，以商业裙楼和住宅底商为主，没有大型购物中心和综合体项目。1.2 商业市场饱和度分析商业市场饱和度分析 据不完全统计，平凉集中度比较高的在营商业项目总体（含家居建材）约62.91万方；崆峒区人口约60.98万，城镇居民人均消费性支出14096.68元； 根据商圈饱和理论，IRS＝需求/卖场面积＝(H·RE)/RF；根据计算平凉市崆峒区饱和度系数为13664，目前该地区商业市场尚未饱和，商业物业发展将存在较大发展空间。平凉崆峒区商业体量最大可支撑85.96万方，还可支撑商业体量约23.05万方。备注：实践表明，当IRS（商业区域零售商业市场饱和系数）值小于10000元/平方米时，商业经营场所经营状况较差，一般均将发生亏损；当年IRS值接近15000元/平方米时，商业经营场所一般将处于基本饱和状态，还存在一定空间；当年IRS值超过大于20000元/平方米时，证明该区域商业市场尚未饱和，商业物业发展将存在较大发展空间。1.3 商业业态及品牌特征商业业态及品牌特征服饰鞋包：服饰鞋包品牌874家，经营体量69790㎡，主要以百货卖场为依托，快时尚品牌为主导，在当地市场占比中体量充足。但男装缺乏高档品牌，