望京地区区域市调报告重点.doc

望京地区区域市调报告 一、 北京市宏观市场分析 （一） 举办奥运会对北京房地产市场的影响分析 办奥是北京房地产市场的一个前所未有的发展契机。从整体上看，办奥会促 进北京持续、平稳、健康发展的繁荣局面，人们的预期变得更好，集聚了人气， 总的投资会增加，从而使开发商对未来北京房地产市场有一个良好的预期，对前 景充满信心，刺激、带动更多的本地或外地开发商投资房地产，增加投资，大干 快上做项目，投资有不断扩大的趋势，从而使整个房地产市场的供给明显增加。 同时办奥运会使北京的全国核心地位得到加强，国际化程度提高，城市功能 得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、 生活、学习，集聚了人气，带动经济持续增长，整个城市购买力上升，这些必然 会引致对各类房地产物业的需求上升，潜在客户大大增加。 （二） WTO 对北京房地产市场的影响分析 加入WTO，房地产需求总量将急剧增加，直接表现为高档外销房、写字楼、 宾馆、商场及工业用地的需求明显增加。一旦入世，中国的市场在几年内将完全 与世界接轨，最具成长性的中国市场对全球都具有诱惑力。相对便宜的楼价，对 海外投资者有巨大的吸引力。这一点，已经在北京楼市初露端倪，一些高品质楼 盘境外买主的比例越来越高。 入世后，北京等大城市必将成为外商抢滩中国市场的“桥头堡”，外商来得越 多，他们对住宅、办公楼的需求量越大，加上更多国内外金融机构的信贷支持， 购买力将持续提升。WTO 的国民待遇原则要求内销和外销商品房并轨（北京市 已从2000 年11 月20 日起取消了内销和外销商品房销售许可证的核准事项），这 将刺激需求的增加。 入世对经济发展的促进将使居民收入提高，加上境外人士居住与投资需求的增 加，对住宅的有效需求趋升。入世使房地产企业的融资渠道空前开阔，金融业的 竞争也会使利息降低，贷款方式更加灵活，名实相副的零首付等付款方式将大行 其道，更符合买房人的利益，这实际上降低了买房成本，放大了需求。 （三） 政策面对北京房地产市场的影响分析 1、121 文件影响 央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，对整个 房地产业的发展格局开始产生重大影响，其中最直接的影响就是对房地产 企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方 式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。 2、国务院18 号文件 国务院 下发的18 号文件正式提出“房地产业已经成为国民经济 的支柱产业”。说明政府要继续推动房地产的消费，促进房地产业的健 康发展决心和信心。 （四）本市房地产各项经济指标 2003 年1－7 月，全市商品住宅建设完成投资278．6 亿元，其中31．9 亿元 用于经济适用住房建设。商品住宅开复工面积累计达到4659 万平方米，比上年同 期增加713 万平方米，增长18．1％。经济适用住房开复工面积600 万平方米， 为全部商品住宅开复工面积的12．9％，比上年同期增加150 万平方米，同比增 长25．1％。 2003 年8 月份房屋销售总数为16956 套，总面积为180 万余平方米，销售总 金额103.2 亿元人民币。其中： 商品房预售总数为11753 套，销售面积为135.5 万平方米，销售总金额88.4 亿元人民币，均价为每平方米6521 元人民币。 经济适用住宅预售总数为2131 套，销售面积为19.5 万平方米，销售总金额 7.3 亿元人民币，均价为每平方米3738 元人民币。 销量较7 月份相比，本月商品房预售在销售套数、面积、金额均比7 月份上 升10%左右。经济适用房各项指标较7 月份上升25%到45%。  各项数据表明：目前北京市房地产市场依然供需两旺。 二、 北京市住宅市场趋势 1、“非典”过后健康住宅多受青睐，低密度、低容积率、高绿化率的楼盘成为亮 点。 2、小户型走势强劲。100 平米内的一居、二居产品依然畅销。 3、开发商重视园林设计、新开楼盘水景已成必备。 4、小区的功能配套越来越受重视。 5、地段、概念逐渐弱化，同一区域不同价格的房子共存现象日趋明显。 三、 竞争个案分析 （一）宝星园 一、 环境分析 本案位于北京市朝阳区望京东北部京顺路大山子出口（望京A3 区）内，紧邻京顺 路、机场高速路。 （一）区位环境分析：望京地区是北京市继方庄之后又一开发的住宅区，主要由 北京城市开发公司开发为主，前期的望京花园等项目都已开发完成，现该 地区综合配套经过多年开发已经十分成熟，又有第四使馆区在此建立，使 这一地区具有国际生活品味。 （二）小区内部环境分析：内部园林设计以水景为主，植被错落有致，绿化率达 到35%。 二、 产品分