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课程名称：投资学原理 指导老师：毛## 班 级：B12090# 姓 名：高# 学 号：B1209### 第一章 公司环境 根据国家统计局公布数据显示，初步核算，上半年国内生产总值269044亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%。分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%。从环比看，二季度国内生产总值增长2.0%。总体来说，二季度中国经济温和改善，全年完成7.5%左右的增长目标虽然具有一定的压力，但有信心完成。我们预测我国2014年3、4季度GDP同比增速分别为7.5%和7.6%，全年GDP同比增速为7.5%。核心基准假设为：下半年房地产增速逐渐回落至10%，消费增速稳定在12%，出口名义增速为7.5%，基建投资增速为28%。 　　2008年国际金融危机之后，随着人口结构、劳动力成本等要素禀赋的变化，我国经济潜在增速正在经历一个系统性下降的过程，应该逐渐适应经济增长新常态，积极改善经济增长结构，实现有质量增长和可持续增长。 宏观经济运行改善，有信心完成全年目标 　 2014年二季度，GDP同比增速为7.5%，较2014年第一季度上升了0.1个百分点，与2014年全年GDP增速目标一致。宏观经济总体上在平稳改善，但是面对全年经济增长目标，下半年仍有压力。随着一系列稳增长措施的加强落实、海外经济复苏对出口的拉动，我们对全年完成7.5%左右的GDP增长目标依然充满信心。我们预测2014年3、4季度GDP同比增速分别为7.5%和7.6%，全年GDP同比增速为7.5%。 面对全年GDP增长7.5%左右的目标，我们认为目前实现起来仍有一定的困难，但考虑前期稳增长措施的进一步落实、海外经济的稳定复苏、房地产市场的调整温和等多方面因素，完成全年经济增长目标应该不成问题。 第二节 行业分析 近年来，我国房地产市场持续高速发展，改革开放以后，进行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，从根本上打破了传统的计划经济对房地产市场的束缚，为房地产市场的发展创造了良好的条件。房地产正成为推动我国经济快速发展的重要推动力量，并且在未来几年里，房地产将仍然起到不可替代的重要作用。但是在房地产快速发展的今天，同样也暴露了不少问题，如房价收入偏高，投资性购房比例偏大，供求结构的矛盾等。 房地产业的发展也是近几年国家经济建设的热点问题，国家出台一系列相关政策规范房地产业发展，通过对有关政策的研究分析我们可以发现，其中既有对其利好又有对其利空的方面，现分析如下： （1）利好 第一，国家实施积极的财政政策，支持实施保障性安居工程。加大保障性住房特别是廉租住房的投资建设力度。严格按照规定，将住房公积金增值收益和土地出让净收益用于廉租住房保障。继续落实对廉租住房建设等方面的税费优惠政策，落实好对首次购买普通住房的各项税费优惠政策，鼓励居民购买自住性、改善性住房。实施对住房转让环节营业税等相关减免政策，促进住房供应结构调整，加快住房二级市场和住房租赁市场发展。 第二，从10年的货币政策,我们可以看出,增加资金供给,确保市场流动性,是今年央行工作的首要任务。对此,有关专家认为,去年降息等措施的累计效果将在今年体现,并为股市楼市的回暖奠定基础。目前我国5年期以上中长期贷款利率为5.94%,专家预计今年中期,这一利率有望降至5.3%左右,对于贷款购房者来说,如果享受7折优惠,实际利率将降至3.7%左右,利息负担减轻21.66%,相当于房价下降20%以上,对提振房市将起到明显效果。 第三，据有关方面研究报告指出，前一阶段的中央经济工作会议传递出两大利好，将对下一阶段地产股投资起到“拨云见日”之效。一是“支持改善性购房需求”的表述扫除了前期市场对政策的担忧；二是提出“放宽中小城市和城镇户籍限制”，二三线城市的城市化进程将有望加快，将利好二三线及中西部的区域龙头。前期干扰地产股的因素均已消除，地产股的跨年度行情即将展开。 （2）利空 目前针对房价上涨过快等房地产业不健康的发展状况，国务院也出台了一系列相关措施：加大差别化信贷政策执行力度，收紧二套房贷政策。根据这一原则，明年银行将会针对不同类型的房地产开发和购房需求予以不同的金融对待。此外，对于国务院常务会议提出的“加强房地产信贷风险管理”的提法，专家预计明年银行会对房地产企业开发贷款进行从严管理。银根紧缩限制了房产商借钱的数量，一年国家只发2000亿的贷款 （3）结论 综上所述，国家近年出台了一系列的相关措施促进放房地产业的发展，但同时，针对如房价增长过快等一些不健康的发展问题也出台了相关措施进行抑制。即国家宏观经济政策对房地产业既有利好又有利空，但总的来说利好大于利空，在以后几年的发展中，房地产业对我国的经济增长仍