第七章第六节农地分等定级讲解.ppt

四、城镇土地估价的方法 1. 收益还原法 计算土地纯收益 土地还原率 γ (1+ γ)n P = 1 α 1 - 土地价格 案 例 实 算 四、城镇土地估价的方法 1. 收益还原法 某公司于1998年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1999年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平米1200元，其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平米1500元，残值率为10%。A地块面积450m2，建筑面积为400 m2。目前该建筑出租租金为每月每平米30元，土地及房屋的还原率分别为5%和6%，每年需付土地使用税及房产税每建筑平米20元，需支付的年管理费为年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。根据上述材料，估算地块A在2002年11月的土地使用权价格。 四、城镇土地估价的方法 2. 剩余法 剩余法亦称假设开发法。开发利用后预计获得的总收益扣除其开发投资和正常利润，其剩余价值就是土地投资商所能提供的土地价格。 假设租金和不动产交易价格在开发期间不下降，不考虑物价上涨因素 假设开发期间各项成本的投入是均匀投入 四、城镇土地估价的方法 2. 剩余法 剩余法适用于：待开发土地估价；待改造的再开发房地产估价 剩余法特点：可变因素多，估价的可靠性取决于资料的准确性和经验的丰富性 四、城镇土地估价的方法 2. 剩余法 土地价格＝房屋的预期售价－建筑总成本 －正常利润－税收－利息－其它费用 地价款按整个建设周期计算；开发费按建筑期的一半计算 专业费、不可预见费 四、城镇土地估价的方法 2. 剩余法 现有七通一平的待建筑空地，已得到修建写字楼的规划许可证，允许建筑面积为8000m2，土地使用年限为50年，现在招标出让。某公司希望参加本次招标。 该公司经过调查分析认为：取得土地使用权即可动工建写字楼，建筑费用预计每平米1000元，建设周期为2年；建成后即可出租，估计出租率为90%，每建筑平米的年租金预计为300元，年出租各项费用为年租金的25%。当地土地房屋不动产综合还原率为8%。取得土地使用权的费用为地价的3%。该公司要求总利润不低于开发不动产总价的15%。要求估算目前该公司所能投标的最高地价。 四、城镇土地估价的方法 3. 市场比较法 市场比较法就是用已经定价成交（包括租赁）的土地与待估土地相比较，以此推断出土地的价格。 其理论依据是替代经济原理。 使用市场比较法的条件：掌握丰富的市场交易资料，这些资料与待估土地具有相似性、可比性。 四、城镇土地估价的方法 3. 市场比较法 市场比较法程序： 选择适当的比较物 用途相同 交易类型相同 为正常交易 个别条件尽量相似 四、城镇土地估价的方法 3. 市场比较法 市场比较法程序： 对比较物进行修正 交易形式修正 期日修正 区域因素修正 估价期日价格指数/交易时期价格指数 协议：0.5；招标：0.75；拍卖：1 待估地区域条件指数/交易地区域条件指数 区域因素条件修正 因素 市级商服中心 区级商服中心 小区级商服中心 条件（m） 0~1000,1000~2000, 2000 0~1000,1000~2000, 2000 0~300,300~600, 600 修正系数 1.05, 1, 0.95 1.06, 1, 0.94 1.04, 1, 0.96 因素 公交站点 菜场 粮店 影剧院 条件（m） 0~300,300~500, 500 0~300,300~500, 500 0~200,200~600, 600 0~1000， 1000 修正系数 1, 0.97, 0.95 1.03, 1, 0.97 1.03, 1, 0.97 1, 0.99 因素 中学 小学 幼儿园 医院 条件（m） 0~800， 800 0~500， 500 0~400，400~1200， 1200 0~400，400~1000， 1000 修正系数 1， 0.98 1, 0.97 1.02, 1, 0.98 1.02, 1, 0.98 四、城镇土地估价的方法 3. 市场比较法 市场比较法程序： 对比较物进行修正 使用权年期修正 1-1/(1+r)n K= 1-1/(1+r)m 待估地使用年限 已交易地使用年限 四、城镇土地估价的方法 3. 市场比较法 市场比较法程序： 对比较物进行修正 容积率修正 容积率 0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5 修正系数 0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.3 1.7 1.8 1.9 2.0 待估地容积率修正系数/ 已交易地容积率修正系数 四、城镇土地估价的方法 3.