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(寻找深圳31个片区合理”房价罗湖性价比最高
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寻找深圳31个片区“合理”房价 罗湖性价比最高(全文)
2012-05-23 14:49:15 来源: 南方日报(广州) 有74人参与 手机看新闻
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在针对深圳31个片区的计算和调查显示,罗湖区明显是各区中住宅租金回报率最高、房价更显“合理”的区域,而包括福田、南山、宝安等房价上涨速度较快的区域则明显租金回报偏低,房价有“不合理”趋势。
伴随着房价在调控后的下跌,业内对于房价将跌到何时也有了不同的看法,一个紧随而至的问题就是深圳房价跌到何时才算合理。
记者通过计算得出,从租金回报角度衡量深圳罗湖的房价最为合理。
深圳又见“合理”房价说。近日,深圳市房地产研究中心主任王锋计算得出的深圳“合理”房价1.5万元再次引起热议。这一根据房价和家庭收入比例计算的合理房价以全市为单位,不少市民表示,深圳各区差异巨大,以全市平均水平计算的合理房价不具备任何指标意义,市民还是不知道在各个片区,什么样的价格更具有市场支撑。
美联物业全国研究中心主任徐枫表示,深圳的“合理”房价应该在1.7万—2万元不等。而记者则依据租金水平分别计算深圳31个片区的“合理”房价,从租金支撑角度为市民解答哪些片区的房价更有支撑。计算显示,从租金回报角度衡量深圳罗湖的房价最为合理,包括蔡屋围、东门、翠竹、黄贝岭等片区的实际房价都处于计算得来的“合理”房价区间,此外保税区、沙头角、南油、皇岗、西乡等片区房价也趋于合理;而香蜜湖、后海、宝安中心区、横岗、龙华、前海等片区则明显房价“偏高”。
根据深圳中原的统计,深圳31个片区4月份二手房成交均价同比去年4月都呈下跌趋势,其中20个片区跌幅超过10%,坂田、前海、梅沙、龙岗中心城、翠竹、宝城中心区等片区领跌全市。与此同时,黄贝岭、新洲、中心南区、龙华、南头、皇岗等片区跌幅较小。
伴随着房价在调控后的下跌,业内对于房价将跌到何时也有了不同的看法,一个紧随而至的问题就是深圳房价跌到何时才算合理。日前,深圳市房地产研究中心主任王锋给出了一个算法:以深圳三口之家的年收入在15万元左右计算,按照联合国建议的,城市主流居民家庭年收入总和与房屋总价值比例在15至18之间,考虑深圳的发展现状以10倍作为标准,一个家庭购买房屋的合理总价为150万元,如果按一套房100平方米算,房价就是1.5万元/平方米。以此计算深圳的“合理”房价在1.5万元/平方米左右为合适。
对此徐枫表示,房价合理不合理其实很难有一个明确的界定标准。她认为,房价与收入的比例,或者月供与家庭收入的负担比都是衡量房价的指标,但难在一个城市的收入水平很难界定,因此也很难算出合理的价格。
“目前其他专家计算依据的多为统计局数字,但这是社会人群的平均收入,而其实社会人群并不等于购房人群”,徐枫认为,购房人群仅是社会人群的一部分,其收入高于社会平均收入,而且从商品住宅的性质来说,保障房覆盖中低收入人群,商品房就是卖给社会人群更有钱的一部分人,因此依次计算的深圳“合理房价”应该高于1.5万元的水平。
“深圳全市的合理房价应该是1.7万—2万元”,徐枫认为,但这是全市的均价,具体到福田可能就应该在2.2万左右。是否可以用租金水平来计算“合理”房价?徐枫表示,一是租金回报率更多是衡量投资的指标,再者应该注意到,国外用这一指标的前提是租房和买房的居住体验差别不大,而国内租房对于租客缺乏保障,同时房价上涨速度快于租金上涨速度,因此国内房屋租金回报率一般偏低。
不过考虑到租金的片区差异和租金水平更能直观地反映居住需求,因此记者还是用这一指标来计算衡量合理房价。在针对深圳31个片区的计算和调查显示,罗湖区明显是各区中住宅租金回报率最高、房价更显“合理”的区域,而包括福田、南山、宝安等房价上涨速度较快的区域则明显租金回报偏低,房价有“不合理”趋势。对于购房者而言,翠竹、百仕达、保税区、沙头角、南油、皇岗、西乡、莲塘、南头等片区房价“水分”不多,消费者可关注随时入市的笋盘。
“合理”房价的计算方式
尽管美联物业全国研究中心主任徐枫告诉记者,租金回报率更多是投资概念,是衡量房产投资是否合理的指标,不适宜用其衡量房价是否“合理”。但世联地产董事长陈劲松却表示,房价的租金回报达到通货膨胀水平,说明租金回报合理,也说明行业发展正常化。
于是考虑到租金水平的片区差异明显,以及租金更敏感反映市场变化,记者还是大胆使用“租金回报”的方式来计算“合理”房价。考虑目前国内CPI水平和国内定期存款利率都是在3.5%左右,于是记者假定租金回报率在3—
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