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按照阿尔钦的定义，“产权是一个社会所实施的一种经济品的使用的权利”。从经济学的角度分析，产权是用来界定人们在经济活动中如何收益、如何受损，以及他们之间如何进行补偿的规则。住宅作为价值巨大的财产，其产权的完整性与人们的利益密切相关，当前随着住宅小区的配套设施逐渐增多、不断完善，业主与开发商之间围绕小区共用物业的产权归属的矛盾与冲突也不断涌现，亟需相应的法律制度予以协调控制。 　　 一、小区共用物业的产权界定及权属争议 　　 1、小区共用物业的界定 　　 共用是相对于专用而言的概念，根据使用人的多少，住宅小区共用物业可以分为全体共用和部分共用，全体共用物业包括小区红线范围内道路（市政路除外）、绿地、围墙、大门、物业管理用房、设备用房等。在共用部分中，还分法定共用部分和约定共用部分。 论文百事通 如从物业的属性角度划分，共用部分还可细分为公共设施、公共部位、公共场地、公共空间等。目前小区共用物业利益冲突的客体通常都是小区的配套设施，配套设施又可分为两大类：基础设施和公共服务设施。基础设施主要是水、电、气、热等设施，如变配电房、泵压房、给排水管线、供热供气管线、物业管理用房等等。公共服务设施又可分为幼儿园、学校、医疗服务等公益性服务设施和商铺、文体娱乐、会所等营利性设施。一般意义上，小区内共有部分必然是可以共用部分，反之则不尽然，物业共有与共用之间本质的区别在于，共用只具有使用权，而共有是一种财产所有权。 　　 2、共用物业产权的利益冲突及分析 　　 住宅小区共用物业产权利益涉及地方政府、开发商、业主三类主体。当前的利益冲突表现在以下几个方面： 　　 第一，由于小区内同时存在基础设施、公共服务设施和经营性服务设施几种不同性质的共用物业类型，其产权形态必然包括了市政国有产权、小区业主全体共有产权和开发商所有产权。实践中的一些潜在问题与这种小区内共用物业不同性质产权并存的方式不无关系：一是，房地产开发商承担了本应由地方政府承担的住区学校、医疗服务等公益性服务设施的建设，增加了其开发成本，增加了开发企业的负担；二是，在当前公摊部位没有明示没有登记的房地产产权登记制度下，所有共用设施的成本很有可能会最终转嫁到房价中，增加购房人的负担；三是开发商在小区建设规划中尽量扩大经营性共用物业（如会所）的规划与建设，而属于业主所有且没有经济效益的共用物业永远不足（许多小区绿地不足就是一个典型例子）。 　　 第二，当前对小区共有部分物业的确定和权利的边界没有明确规定，房地产开发商与小区业主之间就有关配套设施等共用物业的权属纷争不断涌现。二者各自站在有利于自身利益的角度，试图从当前有限的相关法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中寻求认可其产权归属的依据。开发商或是依配套设施的投资是否进入住房销售价格确定其产权归属，将经营性配套公建投资未摊入售房建设成本的产权归属于投资者所有；或是依配套设施的建筑面积是否进行了公摊确定其产权，认为分摊的共有建筑面积部分才享有共有产权，将小区具有良好经营效益的共用部分（如停车场）约定为开发商所有。业主或是依配套设施土地使用权的归属确定其产权，认为如果小区的土地面积已全部分摊到全体业主，开发商就不能取得该土地上任何建筑物（尤其是停车场）的所有权；或是依民法主物与从物的关系确定配套设施的产权，认为小区配套使用的附属设施设备场地属于房屋的从物，应属全体业主所有。 　　 二、共有物业产权制度设计应注意的问题 　　 共有物业产权涉及众多普通老百姓的利益。我国土地资源紧缺、城市化进程加速、房地产市场信息不对称，商品住宅市场是一定程度的卖方市场，有关问题的解决，更多地需要政府这只“看得见的手”的作用。对房地产法律制度的完善，不能离开法律追求公平正义的价值目标，应结合实际并借鉴国外的成熟经验，确立适合我国国情的有关法律制度。 　　 1、公平与效率 　　 我国对住宅小区的开发建设一直实行优惠的金融、土地等相关政策，这些政策在住房市场化初期有力地推动了我国住房的开发建设、缓减了国家住房建设压力、改善了城市居民的居住环境和生活质量。但是，正如陈永杰所言：对某一生产要素的特殊的优惠性法律、政策和待遇，在一定时期和条件下可能是公平的，但在另一时期和条件下可能就是超公平的。超公平虽然带来该类生产要素的高效率，但它往往同时对应着对其他生产要素的不公平。在一系列优惠的经济条件下，房地产开发企业拥有了自主经营和管理权，能够获得并掌握和支配超额利润，并将其相当部分直接转化为大大高于社会平均水平的高工资、高福利和高消费，地方政府获得了高财政收入，普通老百姓却为购房而几乎顷其一生收入。但即便如此，人们无论是在购房前还是购房后都还很难清楚地知道自己所购房屋特别是共有产权部分的明晰的产权情况。房地产商品与其他商品相比其特殊性在于，房地产的价