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浅谈国外房地产建设工程管理可借鉴的经验 李少斌1樊维红2 （1．宁夏金盛房地产开发有限公司宁夏银川750000；2．宁夏永建建筑工程有限公司宁夏银川750100） 【摘要】欧美国家的房地产领域工程管理体系与我国不同，国外更注重专业公司的雇佣，流程化的运作及完善、严密的合同约定。本文通 过介绍美国房地产开发的特点，国外房地产建设工程管理的模式及组织形式，讨论了美国房地产建设工程管理可借鉴的几点经验，供学习与交 流。 【关键词】美国房地产；建设工程管理；经验 1．美国房地产开发简介 美国的房地产开发情况有其特殊性，联邦政府是最大的土地拥有 者，其拥有的土地面积为6.62亿英亩，加上州及地方政府共同拥有的 土地，公共产权土地占美国土地总面积的41%；私人土地业主拥有另 外57%的土地面积；印第安人拥有2%的托管地[1]。美国的房地产开发 正在走向全球化，国际投资者和金融机构提供了很多的项目融资，跨 国建筑企业在美国提供的一揽子建筑服务日益增加，在房地产开发方 面他们有很多较为成熟的经验供我们借鉴。 1.1参与房地产开发的群体 美国的房地产开发项目的主要参与群体有三个：业主、设计人员 和建造人员，以下分别论述。 1）第一个参与者是业主，按资金来源不同，业主可分为以下三类： （1）公共业主。美国有大约1/4的建筑是由公共资金来完成的，这 些资金来自于地方、州或者联邦政府。 （2）私人业主。大多数的建筑是由私人业主筹资兴建的。从一生只 建一所房子的家庭业主到拥有众多设施的跨国公司都在此范围之内。 （3）业主代表。设备经理（Facility Manager）是最常见的业主代表， 他们大多在大型机构或学院中工作。其工作内容就是明确组织的目 标，确保各种设施按照计划运转。 2）第二个参与项目的群体是专业设计人员 建筑师和工程师是工程项目的主要设计者。在大多数房屋和住宅 建筑中，建筑师是首席设计师，负责直接将业主的意图见诸图纸。工程 师则通常在基本设计理念确定之后而具体细节尚未实施之前参与进 来。 3）第三个参与项目的群体是专业建造人员。该类群体包括建造 师、估算师、进度计划员、采购代理、专业分包商、技工等，由他们负责 项目最终的建造施工工程。 1.2美国房地产开发的流程 美国房地产开发的流程主要包括8个阶段： 1）提出投资设想； 2）投资设想细化； 3）可行性研究； 4）合同谈判； 5）签署正式委托协议； 6）工程建设； 7）竣工投入使用； 8）房地产资产管理。 2．国外房地产建设工程管理的模式及组织形式 2.1依托于房地产建设工程的专业服务 通常在美国有以下6种常用的专业服务以及专业服务组合可供 房地产开发业主选择： 1）财务规划咨询。在一个项目战略规划的前期，业主通常会向会 计公司寻求财务规划咨询服务，评估建设项目经济可行性，尤其是当 项目涉及影响投资决策的各联邦、州或地方法律条款的时候。 2）建筑和工程设计咨询。业主聘请建筑工程设计公司做前期设计 的技术咨询。当工程设计和项目融资工作完成后，业主通过招投标及 商务谈判的方式确定总承包商。 3）设计及施工咨询。对于工业建设项目，尤其是大型工业项目采 用此种模式。在一个项目中，把设计和施工管理融为一体，就可以使许 多原来存在的设计者与施工者之间的矛盾得以避免。 4）职业化建设项目经理。从项目启动到完工提供全过程服务的职 业化建设项目经理大多来自建筑工程设计公司或总承包商。一般情况 下，业主委托其对项目全过程实施管理，但是有些业主对项目经理的 评价不高，认为当风险来临时，项目经理往往设法保护自己的利益而 忽视业主的利益。 5）运营和维护管理。尽管有许多业主有其专门从事完工建筑产品 的运营和维护人员，但仍有业主趋向于把此项工作外包给专业经理去 做。对于专业化工业项目和基础设施项目，可以由内部人员来从事运 营和维护工作；而对于办公楼或公寓这样的项目，则通常外包给专业 经理。 6）设施管理。具体工作包括公司设备政策、长期预测、固定资产、 楼宇运营维护以及家具、设施清单等的管理。 2.2建设工程管理的内容 1）成功的标准 成本、进度计划和质量是这些标准的基础，以便于测量并为项目 提供前进方向。项目团队持续用这些标准来检验工作的进展，并且指 导工作的方向。不同的项目控制标准不同，主要取决于要求的控制水 平，有多方参与和各种合同职责的工程项目必须有很高的控制标准。 2）实际进度的测量，包括准确的成本、进度和质量信息 实际情况和计划的对比给项目团队提供了关于项目进展情况如 何的信息反馈。现场通过每天工作回顾、专业管理人员的巡查、提交的 质量报告，都可以提供关于项目完成情况的信息，这些信息给监测进 程的项目控制报告提供了原材料。 3）实施项目控制的目的是为了保证项目的设计、预算和进度计划 能够顺利进行 如果目标