房产交易策.pptVIP

购房，您都需要了解什么？ 上海市房地产交易中心 上海市公积金管理中心 上海市住房置业担保有限公司 上海市房地产交易资金管理有限公司 购房全方略 公积金贷款政策 存量房（二手房）资金监管 转按揭（最新政策） 公积金贷款政策介绍 贷款额度 贷款年限 还款方式 贷后变更 公积金贷款政策介绍 个人基本公积金可贷额度计算 1、不大于基本公积金缴存余额的40倍 2、不大于20万元 个人补充公积金可贷额度计算 1、不大于基本公积金缴存余额的20倍 2、不大于10万元 公积金贷款政策介绍 公积金贷款政策介绍 第一次购房的含义 是指在本市正常缴纳住房公积金的职工家庭（包括夫妇双方），没有因购买自住住房办理过住房公积金贷款。 公积金贷款政策介绍 公积金翻建修贷款 一般的，客户在申请公积金购房贷款同时可申请相关的公积金翻建修贷款。 翻建修贷款总额不超过： 1、购房面积×1000元 2、20万（有补充公积金的，为30万） 公积金贷款政策介绍 商品房（一手现房、一手期房） 公积金贷款（含翻建修）≤购房总价×80% 存量房（二手房） 公积金贷款（含翻建修） ≤购房总价×70% 次新房（竣工未满5年的存量房） 公积金贷款（含翻建修） ≤购房总价×80% 公积金贷款政策介绍 商品房（一手现房、一手期房） 公积金贷款最高年限30年 存量房（二手房） 公积金贷款最高年限15年 次新房（竣工未满5年的存量房） 公积金贷款最高年限30年 最高贷款年限不超过主贷人退休后5年 公积金贷款政策介绍 最短贷款年限的规定 最短贷款年限≥ 贷款额 / 年还款能力 其中： 1、贷款额指：“公积金购房贷款”与“公积金建翻修贷款”中的最大值 2、年还款能力= 12 × （主贷人+参贷人）基本公积金月缴交额 / 0.14 公积金贷款政策介绍 月等额本息 每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算。由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金较少。这种还款方式，月还款压力较小，但实际占用银行贷款的数量更多，因此利息总量支出更多。 公积金贷款政策介绍 月等额本金 每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算。由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减。 这种还款方式，月还款压力较大，但实际占用银行贷款的数量较小，因此利息总量支出小。 公积金贷款政策介绍 冲还贷 年冲 提取住房公积金缴存余额，用于一次性归还部分（或全部）贷款。 可选择每年4月或9月进行操作，一年操作一次。 月冲 每月直接从公积金帐户中提取存款余额，用于归还当月贷款本息。 “月冲”或“年冲”一经确认，一年内不可更改。 公积金贷款政策介绍 提前还款 部分提前还款 公积金贷款发放后一年内不可部分提前还款 部分提前还款额必须大于原月还款额6倍 一次性提前结清 公积金贷款发放后任意一次性提前结清不受时间限制，也不收取“违约金”。 公积金贷款政策介绍 变更借款人 1、法定原因的变更由于借款人死亡、离婚或其他法定原因需变更借款人的，新借款人是借款人的直系血亲或原配偶的，无需进行住房公积金个人购房贷款受理查询，可直接办理变更手续。 2、非法定原因的变更需经上海市公积金管理中心贷款管理处复议。 公积金贷款政策介绍 变更借款年限 1、缩短贷款年限 在部分提前还款后，可申请缩短贷款年限。可缩短的年限范围参见“可贷年限”。 2、延长贷款年限 由于重大疾病或工作发生重大变故等原因，引起经济困难影响贷款偿还能力，可申请延长借款期限。 3、借款人变更借款期限在借款合同履行期内只能办理一次。 公积金贷款政策介绍 变更抵押物 办理公积金购房贷款后，由于房屋质量问题发生换房，所换住房系同一开发商开发，且与原购住房属同一小区，房价基本相等的，可采取变更抵押合同的办法，借款人应办理抵押物变更公证、抵押登记变更和保险的抵押物变更，所需费用由要求变更的借款人承担。 交易成本 契税 1.5% 印花税 0.05% 交易手续费 3元/平方米 权