论商业综合体的招商租赁与运营实施讲解.pptVIP

四、租赁合同相关条款约定与运营实施 9、证照办理与后期运营工作衔接 （1）消防证件办理 （2）环境影响评价报告 10、开业率和出租率的约定 明确双方的责任，督促双方按时间节点完成工作 四、租赁合同相关条款约定与运营实施 主讲人：潘## 201年8月 招商租赁与运营实施 招商租赁与运营实施 目录 一、租赁合同与运营实施关系 二、整体招商定位的确认，商户经营品类及配比、 租赁坪效的评估，品牌落位、租赁价格的确定 三、招商大会、招商前准备工作、招商启动 四、租赁合同相关条款约定与运营关系 五、招商后期的交接 六、招商考核与奖惩七、招商检讨八、附件：物业合同、租赁合同、商场面积出租台账 一、租赁合同与运营实施关系 租赁合同的具体相关条款约定 1、直接影响后期运营费用的收缴 2、直接影响后期运营对商户的管理 3、有利于运营部跟进商户二装进度 4、运营参与前期招商租赁合同的签署有利于后期运营工作的实施 二、招商流程 二、整体招商定位 招商定位原则 （1）定位优先 （2）功能性选择 （3）经营品类、品牌落位的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径 二、整体招商定位 招商定位原则 （4）综合考虑长期租金回报能力与短期租金回报能力 通常情况下,低毛利业态的客流带动能力比较强;而高毛利业态的客单相对较高,承受租金的能力也较强,但客流量有限。招商需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡,?一般通过低毛利业态拉动客流,用高毛利业态获取租金 1、商铺分割: 商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响，它将直接影响商铺使用率、租金收益、人流动向组织和业态组合，因此，为了达到商铺分割的有效、合理，?我们必须在充分研究和熟悉项目的前提下，遵循一定的科学原则来进行商铺的分割 二、商户经营品类及配比 2、商铺分割原则： （1）主题的原则：就是结合项目商铺整体定位的推广的主题，按照该商铺的业态所要求的商业功能来进行分割 二、商户经营品类及配比 (2)人性化的原则:分割出的商铺，要符合商户经营、使用的要求;分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯 二、商户经营品类及配比 (3) 科学利用的原则:即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。提高使用率，降低公摊比例 二、商户经营品类及配比 二、商户经营品类细分 1、根据项目的商业规划设计方案，结合商业地产的市场调查数据分析商户经营的落位 二、商户经营品类细分 2、根据商业综合体自身的定位确定商业业态的品类和每一种业态在商业综合体的分布及分配比例的过程 二、租赁坪效的评估 如果商场空间没有被充分利用，则会造成简单经营面积坪效的下降。最理想的情况就是在有效经营面积坪效较高的情况下，把商场空间充分利用起来 二、品牌落位、租赁价格的确定 1、明确租赁的面积、楼层、区位、租赁对象、租赁方式、销售价格、租赁年限 2、明确商业项目需要自留的面积、楼层、区位以及自留用途 3、确保商业项目的销售收益、租赁收益和自营收益，确保商业项目的资金需求和投资回报方案，最大限度保障实现商业项目的投资利益和发展目的 三、招商大会 1、发布时间 发布时间拟定在招商大会前20天左右，统计供应商信息，寄邮资料并电话进行解释、邀约 三、招商大会 2、召开目的 （1）通过集中推介会形式聚集商家资源，传递项目相关信息，锁定一部分项目意向商家 （2）通过各环节展示项目信息，提高商家的关注度和兴趣。利用招商大会现场氛围，提高签约率，缩短与商户沟通、解释时间，以及针对项目提出自身的硬件需求，以及对项目的一些观点 三、招商大会 三、招商前准备工作 1、招商资料 2、招商手册 3、招商落位图 4、品牌资源库整理 5、商铺租金坪效表 三、招商前准备工作 6、租赁合同和物业协议 7、租赁意向书等法律文件的准备 8、商铺合同审批流程 9、财务流程 10、商铺管理手册 三、招商前准备工作 招商工作分类 1、按经营品类划分：主力店、次主力店、餐饮、休闲娱乐、服装、百货、配套便民 2、按招商小组划分：划分小组进行多业态招商 3、按楼层划分：按楼层落位图招商 三、招商启动 招商启动时间：根据项目完工时间提前一年或一年半进行 招商启动 招商启动载体：项目工程按预期完工 主