北京市非住宅房拆迁评估技术标准.docVIP

北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准 ?? 第一条??为贯彻实施《北京市城市房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府第十 六号令)合理确定本市非住宅房屋的市场评估价格，特制定本标准。 ?? 第二条??本标准适用于北京市非住宅房屋拆迁以货币形式进行补偿的评估。 ?? 第三条??非住宅房屋拆迁补偿价格包含两部分内容，即房屋区位补偿价和地 上物补偿价。计算公式为： 非住宅房屋拆迁价格=区位价格× K1×K2×K3×建筑面 积+地上物补偿价 其中：K1为容积率调整系数 K2为房屋原用途调整系数 K3为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定的 市政公益事业等重点工程时取0.7，其他情况取1.0。 ?? 第四条??地上物补偿价的计取，按北京市有关规定采取成本估价法，用房屋 重置成本结合成新进行计算。 ?? 第五条??确定房屋区位价时，首先确定被拆迁房屋所在的区位类别。依照北 京市非住宅区位类别图及文字说明确定委估房产区位类别，特殊情况可按如下原则处理： 5.1??支路比其所在主路(或街道)低一个类别； 5.2??两条类别不同的道路交汇的十字路口处，取两条道路之中的较高类别作为其类别； 5.3??在类别跳跃地区，可取跳跃的两类及它们之间的区位类别。 ?? 第六条??确定区位类别后，估价人员根据被拆迁房屋的具体区位状况，在该 类别区位价格幅度范围内，确定委估房屋单位建筑面积的区位价格基数； ?? 第七条??根据被拆迁房屋房产证及土地证件所载的建筑面积和土地面积，确 定现状容积率，并在容积率调整系数表中查取相应的调整系数。违章建筑及超过批准期限的 临时建筑物不计建筑面积不具备土地证时，按有关划拨文件及征地文件中载明的、与事实相 符的土地面积计算。 若不具备以上文件，应委托有关房屋土地管理部门进行实测。 ?? 第八条??根据行业类别划分表，确定现状用地类别，并在用途类别修正系数 表中查取相应的调节系数。 ?? 第九条??对房屋单位建筑面积的区位价格基数分别进行现状容积率、房屋原 用途和规划用途系数调整，得到修正后的房屋区位价格。 ?? 第十条??本标准中的区位价格水平将根据实际情况适时调整。 ?? 第十一条??各远郊区县非住宅房屋拆迁评估方法按本技术标准进行，各远郊 区县的《非住宅拆迁作价区位价格表》及《非住宅区类划分说明》由各远郊区县根据实际情 况自行制订，报北京市房屋土地管理局备案。 ?? 第十二条??本标准由北京市房屋土地管理局负责解释。 附件1：非住宅拆迁作价区位价格及各类调整系数表 ????表一：非住宅拆迁作价区位价格表 区??类区位价格 一类地区10500—12500 二类地区9000—10500 三类地区7500—9000 四类地区5500—7500 五类地区4000—5500 六类地区3000—4000 七类地区3000以下 ????表二：非住宅拆迁作价容积率调整系数(K1)表 容积率＜0.1 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 系数6.00 6.00 3.22 2.30 1.83 1.56 1.37 1 .24 1.14 1.06 容积数1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 10.0 系数1.00 0.95 0.91 0.87 0.82 0.78 0.73 0. 69 0.64 0.60 容积率 0.1 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 系数 6.00 6.00 3.22 2.30 1.83 1.56 1.37 1.24 1.14 1.06 容积率 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 10.0 系数 1.00 0.95 0.91 0.87 0.82 0.78 0.73 0.69 0.64 0.60 表三：非住宅拆迁作价房屋原用途调整系数表(K2) 序号房屋原使用性质调整关系 1商业、金融业、保险业1.0 2娱乐业、餐饮业0.95 3办公0.9 4服务业0.85 5工业、仓储业及其他0.8  表四：非住宅用途说明表 使用性质说??明 商业指食品、饮料、烟草，日用百货、纺织品、服装、鞋帽。日用杂品、五 金、交电、化工、药品、医疗器械，图书报刊、家具，石油制品、汽车、摩托车及其零配件 、煤炭、计算机及软件、办公设备、首饰、生产资料等批零业 金融、保险业指各种银行、信用社、信托公司、证券交易所、证券公司、 保险公司、融资租赁公司等 续表 使用性质说??明 工业、仓储业工业指各类工厂、车间、手工业作坊等，具体包括：食品加 工制 造业、饮料制造业、烟草加工业、纺织业、服装及其他纤维制品制造