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科技路西口项目定位及规划报告全解
科技路西口项目定位及规划报告 制作人:XXX 2016年1月26日 前言 鱼化寨待开发地块,位于科技路西口向西300米路南处, 总占地约15亩(10000㎡),预估容积率为8.0,北邻富鱼路、东临天朗蓝湖树项目, 周边配套齐全,交通便利,地处地铁三号线科技路西口站上盖, 现为更好的开发此地块,为鱼化寨区域做出贡献,特次进行设计分析, 了解西安市场主流写字楼概况,并从中选取部分代表楼盘作为参考依据。 红色区域内为项目用地 科技路西口,地铁三号线 经济指标 初步规划及经济指标如下,假设按此设计,初步定位产品,以便展开相应设计。 区域内人口概况 项目周边(1-2千米范围内)人口统计如下: 社区常驻人口约:15万 鱼化寨村常住人口约:10万 外事学院师生人口约:2万 软件园办公人口约:5万 未来3年预计新增人口如下: 新增常驻人口:4万 新增办公人口:2万 周边多为高档社区,收入高 消费能力强,如何吸引至本案 成为项目成功的重点。 鱼化寨村民收入颇高,但消费 力不强,如何调动村民消费也是 项目成功的重点。 区域内办公人群消费特点明确, 本案业态、商铺如何吸引白领 也是项目成功的重点。 学生购买力一般,但消费频次 高,接受新事物快,如何把握 大学生消费特征也是项目成功重点。 项目目标客群分析 今年房地产市场趋于平稳,投资写字楼人群几乎很少,因此目标客群大多数以自用客户为主。 本项目所处区域,周边无任何写字楼或类似写字楼产品,因此无法定位区域内客群特性。 因此从外部区域拓展客户成为本项目定位客群的方式和途径。 因此锁定三个区域的客群为本项目拓展客户: 1、高新二期——锦业路、丈八西路片区 2、唐延路、沣惠南路沿线片区 3、丈八北路沿线片区 以上区域从属于高新片区范围内的区域,根据仲量联行2014年度的统计如下: 重点项目户型分析 项目名称 中铁西安中心 禾盛京广中心 泰华金贸国际 旺座曲江 荣禾云图中心 建筑单层面积 2237㎡ 818㎡ 1167㎡ 1000㎡ 1300㎡ 户型面积区间 150-2200㎡ 80-140㎡ 200-1100㎡ 120-260㎡ 60-110㎡ 户型赠送面积 无 约5㎡ 无 无 9-15㎡ 实用空间开间 7.2-9米 7.8米 8.9米 2.6米 8.1米 实用空间进深 10米 8.2米 25米 4米 12米 走廊宽度 2米 1.2米 2米 1.2米 1.5米 柱距 9米 7.8米 4米 2.5米 6.8-8米 男卫蹲位数量 3个 独立公共厕所 独立公共厕所 2个 2个 女卫蹲位数量 4个 / / 2个 2个 交房标准 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 备注 总结:主流对比项目户型设计,单套独立面积区间集中在100-300㎡之间。 主流项目产品分析 序号 项目名称 项目总体量 剩余体量 主推产品 当期均价 2015年认购 工程 进度 元/㎡ 面积 单价 1 莱安中心 850000 805973.85 100-14000 1-1.1万元 15311 12720 24层 2 旺座曲江 1100000 28510 60-1000 9000 11643 9000 E座12月交房 3 曲江国际金融中心 47925 4630 121-415 13500 0 / 已交房 4 大夏国际中心 130000 38640 118-306 9800 0 / 外立面装修 5 万众国际 210000 208920 400-1700 21000 0 / 外立面装修 6 绿地中心 110000 13140 200-2000 20000 13000 20000 A栋外立面、B栋还是坑 7 中铁西安中心 90547 34042.23 150-2100 18000 27010 18000 南面外立面装修 8 旺都 105000 80400 143-380 15000 3100 13000 室内装修 9 泰华金贸国际 250000 84509 72-1166 11000 6503 12000 外立面装修 10 禾盛京广中心 50079 14460 88-873 12000 4924 11000 未封顶 11 高新大都荟 90000 55109 67-1182 9500-11000 9000 10000 已封顶 12 摩尔中心 120000 33385 28-565 12000 1610.29 9500 已交房 13 保亿隆基中心 30000 15745 120-260 13500 3140 13500 10月底交房 14 西北国金中心 107200 105162 110-300 13000 1441 11600 已封顶 总结:市场主流项目户型设计,单套独立面积区间集中在110-400㎡之间。 结论:科技路西口项目写字楼规划面积区
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