二、物业服务费的收支与管理.ppt

五、物业管理与保险 （二）物业管理常见的险种 1.财产保险 房屋保险 普通财产保险 运输工具保险 2.人身保险 人寿保险 养老保险 人身意外伤害保险医疗保险 3.公共责任险 五、物业管理与保险 （三）保险合同 1.保险合同的定义及法律责任 2.保险合同的一般内容 3.保险合同当事人的一屋 本章主要教学内容总结 1、不同的物业，其资金运行的特点不同。居住性物业，其资金运行具有消费型特点；而收益性物业，其资金运行具有资本型特点。 2、物业服务费用的收支原则是谁受益，谁负担；依法收取，公平合理；优质高价，质价相符；因楼而异，差别标准；服务业主，合理使用；公开公示，接受监督。 3、物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或者物业服务成本。 4、日常服务费的收费方式主要有费用包干制和管理酬金制。 本章主要教学内容总结 5、公共维修基金是指物业保修期满后，为满足房屋共用部位、以及附属的共用设备设施在衰退阶段的大修、更新、改造需要而储备的维修基金。 6、售房单位在办理业主房屋权属证书时，应将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管；业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管；维修基金应在银行专户存储，专款专用，严禁挪作他用。 7、业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户；业主自用房屋部位及自用设备设施，其大修更新由业主自行承担，不得使用公共维修基金；共用住宅部位、共用设备设施属于人为损坏时，其维修更新由责任人承担，不得使用公共维修基金。 谢 谢！ 物业资金的运行与管理 邢慧慧 2014.11 学习目标 ?物业资金的运行状况及其原则；?物业服务费用的收支及管理内容；?公共维修基金的缴存比例及其管理内容。 学习内容 了解物业资金运行特点；理解物业资金运行原则；理解物业服务费的性质及收支原则；了解前期物业服务费的收取；理解公共维修基金的含义；掌握共用部位及共用设施设备的界定；掌握物业公共维修基金的缴存比例；掌握物业公共维修基金的管理的内容。 本章重点 物业资金运行原则； 物业服务费的性质及收支原则； 公共维修基金的含义； 共用部位及共用设施设备的界定； 物业公共维修基金的管理的内容 本章难点 物业服务费的性质及收支原则； 公共维修基金的含义； 物业公共维修基金的管理的内容。 一、物业管理资金的来源与分类 （一）物业维修资金 物业维修基金是用于物业共用部位、共用设备和公共设施维修、更新的专项基金。 财政部1998年颁布《物业管理企业财务管理规定》 维修基金应当 在银行专户专储、专款专用。维修基金的明细账，一般按单栋住宅设置。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债及用于法律、法规规定的其他可以增值的项目外，严禁挪作他用。 （二）物业管理服务费 1.公共性服务收费 公共性服务是为业主（或使用人）提供的常规服务，是一种共享性或普惠性的服务，牵涉到广大业主及使用人的利益。实行政府定价或政府指导价。 2.专项服务费用 满足其中一些住户群体或单位的一定需要而提供的各种服务。收费要遵循与成本价持平并与服务质量和服务深度相符的原则。 3.特约服务收费 个别服务。谁受益，谁付钱。 （三）经营性收入 住宅小区内预留的商业用房、中介服务、室内装修工程等 （四）国家财政来源 当地政府财政补贴。 二、物业管理资金的使用理 1.物业服务费的性质 物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 （一）物业服务费的性质及收支原则 二、物业服务费的收支与管理 2.物业服务费的收支原则 ?谁受益，谁负担。 ?? ?依法收取，公平合理。 ?优质高价，质价相符。 ?因楼而异，差别标准。 ?服务业主，合理使用。 ?公开公示，接受监督。 （一）物业服务费的性质及收支原则 二、物业服务费的收支与管理 1.日常服务费用构成 日常服务费用一般包括以下几点： ①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； ②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； ③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用； ⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥行政办公费用； ⑦物业管理企业固定资产折旧； ⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； ⑨经业主同意的其它费用。 （