宿迁市市区物业服务收费管理实施办析.docVIP

宿迁市市区物业服务收费管理实施办法 ? 第一条 为了促进我市市区物业服务行业健康发展，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《民法通则》、《物权法》、《物业管理条例》等法律法规，以及《江苏省物业服务收费管理办法》、《宿迁市市区物业管理办法》，制定本办法。 第二条 本办法适用于我市市区范围内，符合国家物业管理资质要求的物业服务企业，对各类物业实施管理提供服务的收费行为。 第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。 第四条 政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第五条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的制定、实施和监督管理工作。 第六条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定。 第七条 物业服务收费，根据物业的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。 普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价。 非普通住宅（别墅等国家规定的高档住宅）以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。 第八条 实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本等因素，制定六个物业公共服务等级及收费标准（详见附件），并适时调整和公布。 第九条 前期物业管理阶段（指业主、业主大会选聘物业服务企业之前的物业服务阶段），由开发建设单位承担物业服务责任和物业公共服务费(不含其他费用)。 开发建设单位通过招投标竞争方式选聘物业服务企业物业服务费的，要按市招投标管理规定，遵循公开透明、客观公正、程序合法、手续完备原则，应在价格主管部门和物业行政主管部门规定的服务等级标准和收费标准范围内，通过公开招投标竞争、专家评审的方式选聘物业服务企业及物业服务费。双方应签订书面的前期物业服务合同，明确物业服务等级、收费标准和服务人员数量，并向价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。物业管理行政主管部门应会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同全过程的监督和管理。 开发建设单位采取招投标或协议方式选聘物业服务企业的,物业服务企业的物业公共服务等级和收费标准,在普通住宅小区建设综合验收合格后，应当经价格主管部门核准。 第十条 业主大会成立后的普通住宅物业公共服务收费标准，应在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。 第十一条 实行市场调节价的物业服务收费标准，业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。 市价格、物业管理行政主管部门，应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。 第十二条 物业管理公共服务费用构成因素为： (一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； (二)物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用； (三)物业管理区域清洁卫生费用（含生活垃圾处理费）； (四)物业管理区域绿化养护费用； (五)物业管理区域秩序维护费用； (六)物业管理企业办公费用； (七)物业管理企业固定资产折旧费用； (八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； (九)经业主大会同意的其他费用； (十)合理利润； (十一)法定税费。 其中，合理利润：普通住宅最高不超过8%。 第十三条 物业的电梯、水泵、中央空调等设备运行电费及公共照明（小区路灯、景观灯等）、公共用水（公共水池用水、绿化用水等）等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独装表、单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；业主大会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊。 第十四条 物业服务收费按照房产证记载的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。物业服务企业可按物业服务协议或买卖(租赁)合同约定分期预收，预收时间一般不超过半年。合同另有约定的，从其约定。 第十五条 纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。 因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务费按合同