张家界市物业服务收费管理实施细析.docVIP

张家界市物业服务收费管理实施细则 张家界市物价局 张家界市房地产管理局 关于发布《张家界市物业服务收费管理实施细则》的通知 各县（区）物价局、房地产管理局： 为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，逐步建立市场化、社会化、专业化的物业管理机制，促进我市物业服务健康、有序发展，根据《价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》和《湖南省服务价格管理条例》的规定，参照《湖南省物业服务收费管理实施办法》，结合张家界市实际，制定了《张家界市物业服务收费管理实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。 附：《张家界市物业服务收费管理实施细则》 二○○八年十二月二日 附： 张家界市物业服务收费管理实施细则 ? 第一条 为进一步规范我市物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，逐步建立市场化、社会化、专业化的物业管理机制，根据《价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《湖南省服务价格管理条例》和参照《湖南省物业服务收费管理实施办法》的规定，结合我市实际，制定本实施细则。 第二条 本实施细则适用于本市行政区域内实施公共性物业管理的服务收费。 本实施细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，提供其它与委托人生活、公众服务相关的服务，向业主（使用人）所收取的费用。 第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第四条 物业服务收费实行统一政策、分级管理。 市、县（区）政府价格行政部门会同同级房地产行政部门负责当地行政区域内物业服务收费的日常管理和监督工作。 第五条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有承担的物业服务计费方式。 第六条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 第七条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括二次供水、加压设备的维护保养费用、电梯（中央空调）的运行维护费用、消防、监控、智能化等设施的运行费用； 3、用于物业管理办公费用和固定资产折旧费用； 4、物业管理区域环境卫生清洁费用； 5、物业管理区域绿化养护费用； 6、物业管理区域秩序维护费用； 7、公用水电费用； 8、物业共用部位、共用设施设备维护费用； 9、开展必要的社区文体活动的费用； 10、经物业服务合同约 定或业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 第八条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 第九条 物业服务收费采取酬金制方式的，可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计，审计费用列入成本开支。 物业管理企业应当向全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，同时接受业主或者业主大会的质询。 第十条 物业服务收费，根据物业管理企业所提供服务的性质、项目、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价管理。 第十一条 物业服务费用采用包干制的，住宅区公共物业服务收费实行政府指导价管理。住宅区公共性物业服务收费，是指物业管理企业对住宅区的清洁卫生、绿化养护、秩序维护，房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等提供服务所收取的费用。 物业管理区域清洁卫生，是指对住宅区内道路、楼宇内公共走廊、通道、电梯间、停车场、公用厕所的清扫保洁，室外上下水管道的清理，化粪池（井）的淤塞清掏，蓄水池（水塔）的定期清洗消毒以及垃圾清运至转运站等。 物业管理区域绿化养护，是指对住宅区域栽种的花草、树木、园林小品的定期修剪、喷药、浇水，美化管理区域环境等。 物业管理区域秩序维护，是指配备专职人员值勤巡逻，维护管理区域正常生活秩序等