城发集团为资金寻路为项目输血-开发区投融资平台组建.docVIP

为资金寻路、为项目输血 ---开发区投融资平台组建 管理咨询部 王广庆 经过近30 年的发展，中国的开发区现已发展到包括经济技术开发区、高新技术产业开发区、出口加工区、保税区等多种形式的近 200 家国家级开发区，如果包括省级开发区，数量则超过1500 个。 一、开发区财富发展路线 1、资源→资产 资源占用能力是决定招商引资竞争优势的关键，在该阶段，开发建设水平的差异主要体现在对以土地为核心的经济资源的占用和开发上，基础设施水平在很大程度上决定了招商引资的项目归属。由于财政实力弱小、直接融资渠道不畅，而短期流动资金贷款又无法满足大规模、高水平基础设施建设资金需求，依托政府信用向政策性银行举债支撑成片滚动开发就成为顺理成章的选择。环境迅速美化、产业开始集聚的同时，资产规模呈现裂变式增长，但资产栏增加的是征地拆迁、土地平整和以“九通一平”为标准的高强度基础设施投入，银行贷款经由政府投资转化沉淀为开发公司帐面会计意义上的资产。 2、资产→财产 资产运作水平是决定开发区可持续发展能力的关键，在该阶段，开发区的使命是为开发汇聚财力：一是完善用地手续和土地、房产资产权证，将政府开发公司账面资产盘活为法律意义上的财产，通过确权、评估和包装策划，运用项目贷款、抵押贷款、土地储备贷款等方式，放大融资能力、延长融资期限；二是突出土地经营，通过有计划的推出土地、取得批租收入，再由政府以回购基础设施或增加注册资本方式，将土地批租收入注入政府开发公司，从根本上解决政府开发公司资金来源单一问题，而优化后的资产结构则可进一步拓宽融资空间。 3、财产→资本 财产运作水平是开发区增强开发建设辐射力的关键，在该阶段，开发区的使命拓展为区域谋求福祉，经由财产资本化，即将部分产权清晰无碍的土地、房产投资入股并量化到居民个人，以拓宽居民收入渠道，伴随开发区发展壮大，逐步提升股权分红在居民收入中的占比。土地入股涉及法律障碍的，则可通过土地合作社等变通操作。 4、资本→财富 资本运作能力是决定开发区开发水平和层次的关键，在该阶段，开发区实现蜕变和质的飞跃，肩负起为全社会创造财富的更高使命。具体路径就是通过IPO、发行债券（企业债、公司债）等直接融资方式，一方面可以从根本上打通开发区和资本市场间的资金通道，开发区可以源源不断地获取社会资金，另一方面，开发区成为面向全社会的财富创造者，待开发区板块形成较大规模后，全社会都可以通过资本市场分享开发区（不限于某特定开发区）的财富效应。 二、搭建开发区投融资平台的必要性 开发区建设投融资平台机构可作为开发区的开发主体，它们一般归属于地方政府性融资平台。开发区平台具有特殊的发展模式，总结天津、上海、苏州开发区发展的成功经验，打造一个有实力的融资主体是园区发展到一定阶段的必然要求，为拉动园区实现飞跃式发展起到了极为重要的作用； 1、发展高端产业、促进产业升级的必然要求 根据开发区实际情况和当前经济形势，突出发展战略性主导产业对于那些重大支撑、有核心技术和自主知识产权支撑在3~5年内可以形成较大规模产业集群，成效明显的领域突出发挥重大项目带动作用 由于开发区发展建设面临的首要问题是融资难，因此通过平台公司的专业运作和战略性的投资，通过专项资金、土地出让、BT、BOT、TOT、BOO等方式能够极大的丰富开发区建设的融资手段。 4、资源、资本、资产滚动发展的良性循环，实现开发区跨越式的发展 首先通过财政资金、土地出让金、银行贷款捆绑，用于建设和还本付息，然后组合政府、企业、社会资源壮大融资平台，拓宽融资渠道，扩大直接融资，撬动间接融资，实现资本循环，最后以上市公司为平台进行资源重组，通过注入优质资产、资产置换等方式推动上市，发挥资本放大效应 通过上市融通资金，用资金去获取更多的资源，开发建设进行培育，培育优质资产再装入上市公司获取新一轮的发展资金，以此实现资源循环。 三、开发区平台发展模式 1、职能任务方面 成立之初都以开发建设为主，承担土地储备、征收、平整等土地经营活动、基础设施建设、政府机关办公用房、工业标准厂房开发建设、商品住宅开发建设、 宾馆酒店等商务功能设施建设、其他配套服务性产业等任务，发展到一定阶段后职能将不局限于开发建设。 2、组织特征方面 开发区平台主要出资人为开发区管理机构或上级政府指定的机构，成立之初为国有公司或事业单位，内部结构相对单一，总部下设不同职能部门；发展到一定阶段后，会分立出以总公司或集团公司形式的控股公司，全资、控股或参股公司形式的多家分子公司，还可能在优化重组的基础上设立股份公司并寻求上市。 3、业务分布方面 成立初期主要从事土地储备、基础设施建设或房地产