房产评估软件需求分析中.docVIP

房产信息系统需求分析 需求分析： 定义：本项目将做成内带房产评估的，具有交易中转站与租赁功能的网站。 客户需求功能：管理各房产信息，如租赁，买卖房产，还需带上房产评估功能。适用对象：具有交易性的房产。 背景： 中国房产评估诞生已有十多年历史。随着中国国名经济的发展，城市化的增速，近年来，房产评估已经开始规范化。就在现今，房地产的不自然增速让国人叫苦不迭。而如果在在当今这鱼龙混杂的市场经济，经常会出现由于信息不对称所造成的亏损。甚至会有因利益冲突而起的道德风险。 前景： 房产评估软件的商业化，可以在一定程度上规范市场。不用说，肯定会受大众欢迎！ 而房产评估又不宜独立存在于一个只有房产评估功能的服务性网站，所以可以把它与租赁，买卖房产的信息服务性网站进行绑定。他既可以作为企业商业化软件，也可以作为政府服务性软件。当然，现在我们做的是商业化软件。 房产（评估）信息系统功能分析 需求功能分析： 网站主要有七大功能模块：用户信息模块，求租模块，出租模块，售房模块，求购模块，存储管理显示用户信息功能，房产评估模块（主要）。用户信息模块的发布房产信息模块中包括求租，出租，售房，求购模块。其他功能归为其他模块。 在用户登录后，在用户信息模块中，有：出租信息管理，求租信息管理，出售信息管理，求购信息管理，发布房源信息，修改资料，修改密码，房产信息修改维护功能模块。 出租信息管理：管理用户登记的出租信息，内有用户的详细求租信息，具有删除功能和进入出租模块的功能， 求租信息管理：管理用户登记的求租信息，内有用户的详细求租信息，具有删除功能和进入求租模块的功能。 出售信息管理：管理用户登记的出售信息，内有用户的详细出售信息，具有删除功能和进入出售模块的功能。 求购信息管理：管理用户登记的求购信息，内有用户的详细求购信息，具有删除功能和进入求购模块的功能。 发布房源信息：发布用户出租，求租，买卖房产的信息。内含：求租，出租，售房，求购模块。 修改资料模块：对用户自身的资料进行修改。 修改密码：对用户密码进行修改。 房产信息修改维护：对用户挂在网上的如求租信息的房产进行数据修改。 求租模块，出租模块，售房模块，求购模块在帆布房产信息内，记载用户所表达房产的信息信息：房屋介绍：方位，层次，房产标准，小区地段，物业，面积，装潢程度，车库，建设年份，价格。还有用户对房产的其他介绍。 方位： 层次： 房产标准（几室几厅几阳台）： 小区地段： 物业： 面积： 装潢程度： 管理查询用户信息功能：将用户的信息整合，显示在首页，并可以让游客进行点击查找功能。如将用户求租信息整合在一起，让游客根据房产的各种属性进行对求租信息的查找。用户查询功能中，用户可以查询一些已售房产的基本资料（即在房产评估中存储的房产资料）。 房产评估系统，用户对特定房产进行评估的功能模块。分为两种小模块：客户-电脑评估，专家-电脑评估。这两种方案所用的方法是房产评估中的市场比较法。为了进行更专业的评估，电脑需要收集近期的买卖房产资料。所以必须对房产进行储存管理。 需要对近期买卖房产进行录入与存储。（业务员干的，他们首先需要对近期房产的信息进行搜索查询，对给与信息的个人或企业的信息要绝对保密）须注明房产的各属性特征（如房产的出售时间等），以便对房产进行快速查询。 算法：市场比较法(体现科学性) 对所存储的房产在交易情况，交易日期，区域因素，个别因素中进行比较修正与量化分析，取估准价格。 比准价格=比较交易房产的价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数 估价对象评估价格=比准价格*用户房产交易各系数*修正面积 用户房产交易系数=交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数 流程图： (1).比准价格要以一定的标准（有专业的房产评估人员进行）来进行衡量，要根据房产的属性进行分析，如在一段时间内的所售房产的信息进行比准计算比准价格。 (2).交易修正系数和交易日期修正系数可以认为相同，不予考虑。 (3).区域因素，考虑：商业服务繁华度，交通便捷度，人口状况，环境质量。 (4).个别因素，考虑：临街状况，设备配置，平面布局，总层数，所在楼层，物业管理，建成时间。 (5).每个小因素都需取一个标准值，定为100。区域因素与个别因素有他们包含的因素的标准值减100再相加，最好再加上一百。最后除以100。 3.客户-电脑评估中，为用户设计一张表格， （1）让用户填写： 区域因素： 商业服务繁华度： 交通便捷度： 人口状况： 环境质量： 个别因素： 临街状况： 设备配置： 平面布局： 总层数：（加上一个别墅的选项） 所在楼层： 物业管理： 建成时间： （2）之后系统进行评估： 每个因素都已设定一个