第二章市场比较法.pptVIP

4 市场比较法的计算公式 4.1基本公式 式中： P：待估房地产评估价格； ：可比交易实例价格； A：交易情况修正系数； B：交易日期修正系数； C：标准化修正系数； D：区域因素修正系数； E：个别因素修正系数 由基本公式计算时，又分为直接比较法和间接比较法两 类。 4.1.1直接比较法计算公式 直接比较法就是将可比交易实例与待估对象直接比较，其计算公式为： 4.1.2间接比较法计算公式 间接比较法，就是首先设定一宗标准房地产，然后将可比交易实例价格 修正为标准状态价格，再修正为待估对象状态下的价格，其简单的示意 图为下图： 4.1.3扩展公式 如果容积率因素、土地使用年期单独修正，则计算公式为： 在这里有一点需要说明的是，事实上，组成区域因素或个别因素中 的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。 例如，有三宗交易案例的交易情况资料如下表。 则经交易情况修正后的价格为200万元。 （2）实例说明 交易日期修正就是将可比实例的交易价格修正为评估期日的价格。 所参考的价格指数主要有物价指数、建材价格指数、地价指数、房 地产价格指数等。 例1：某城市的地价指数如下表，可比实例是1995年发生的交易， 当时交易价格为每平方米2000元，现求经过交易日期修正后，评估期日 为1998年的