盐城市东台东海国际项目营销顾问建议思考.ppt

营销手法——路演 简易舞台搭建，在周末选择合适地点进行路演，配合项目相关知识及有奖问答。 舞台布置简单热烈，易于拆卸与安装。 营销手法——车、房联合 与当地汽车销售店联合，双方的客户都可在对方场所购买时享受额外优惠。 不定期在项目现场举行车展。 营销手法——观房送礼 制作卡片，客户前来参观样板房时，样板房参观完，销售员卡片上签字，客户凭卡领取礼品。 注意点：看房路线的美化与氛围渲染，建议选择大堂装饰完成的单元，在看房通道中进行美化。 实行体验式营销最大化，充分利用项目实景优势，引导客户进行体验，不仅参观样板房，还可以在小区里实地看看 营销手法——单元拍卖 房价由你定 1元起拍 选取2、3套房源进行拍卖，制造话题。 邀请拍卖师现场拍卖。 制定加价幅度 安排内部人员及时叫价，以防止价格过低现象。 【全民关注热点建议】 低碳你我同行 信拓·东海国际全城自行车活动 话题时间：2014年5月 面向人群：全市客户 活动意义：通过呼吁低碳出行的交通方式，增加开发商的知名度与名誉度，并体现项目绿色卖点。 --全城公益行动-- 冰雕艺术展，极地之旅 东海国际将东台带到北极 话题时间：2014年7月 反季节冰雕展，引起市场话题 面向人群：全市客户 活动形式：请专门冰雕艺术活动公司承办，在售楼处现场，引起市场话题 --全城见所未见-- 营 销 节 点 表 营销安排 4 销售节点 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 二期开盘 二次集中开盘 二期蓄水/开盘/热销 二次蓄水/持续热销 至境开盘（分三次推案） 二期房源持续营销 剩余房源集中营销 阶段一：03-07 阶段二：08-12 阶段三：05-12 阶段三：01-05 3 4 5 一期交房 圣诞元旦集中营销活动 现场暖场活动配合销售促销 市区推广频次放缓 “老带新”口碑营销加大幅度 乡镇拓展持续 现场品质提升，售楼处阵地包装 一期交房/二期日进斗金同日启动 “老带新”全面启动 总裁家宴/《醉美濠璟》摄影大赛及颁奖 市区线上巡展、高炮、短信开始，密集投放 乡镇市场深耕 微信、微楼书 楼体悬幅 团购启动 周周乐 户外、楼体广告、围墙更换 《醉美濠璟》摄影作品巡展 老带新政策跟进 乡镇市场持续深耕 LED车巡展 1次交房/2次集中开盘/3次热点活动 * 【核心操作分解5】 销售配合，促进成交 活动时效性 任何一种促销手段，都制定时效性，增加客户购买的急迫感。 5000元抵50000元，对外宣扬至4月结束 一成首付，促进大户型销售 130平米以上的户型，1成首付,开发商垫首付余款 销售措施 以小搏大，加速现金流 5万签约，降低购买门槛 只是签约，不是签合同，签合同两个月内付清首付余款再签 销售措施 逼定，杀客 特价房政策 每次活动，都配合推出特价房，以作吸引客户利器 销售措施 ----营销推广预算---- 按 2014年推盘总销预算约 个亿 ( ） 营销推广费用取项目总销金额的0.7%，总营销推广费用约为 万 （其中不包括销售中心、样板景观段、样板房费用、模型制作费） ①销售道具 现场包装 ②媒体推广 户外 短信 派单 电视 老带新 异业联盟 ③活动营销 一期交房客户活动 周周乐 全城自行车行活动 冰雕展 摄影大赛 售楼处SP活动 总计 2014推广费用分配————————————————————— 观点回顾—————————————————————— 背景回顾 战略目标 核心操作思路 1.抓住核心利好点：做足现场阵地，品质体验感升级 2.用好借力打力：凯帝金都的客群拦截 3.营销节点操作：在市区，以短期集中、密集式的爆发方式引起关注 在乡镇，以持续做深、做透为基础，长线客源导入 1.目标评估：2014年，本案量价目标，在现状下，存在困难 2.外因考量：大势环境、板块认知、供求趋势、竞争关系，存在四重压力 3.内因考量：户型优势、营销现场、品牌基础，成为后期主打优势 2014年，在市场环境逐步进入高风险趋势前，快速去化，满足集团目标的同时，抢先奠定项目在东台市场认知度，为后期高竞争压力下的生存做好准备 市区客户购买心理 为中心城区高房价所迫 城市生活情结 我们说： 好美家，好惠价 离尘不离城的生活 操作手法 ：市中心·打开品牌认知面 市区特点：常规覆盖式推广投入甚大，局部布点又无法打开市场认知，根据实际踩点排摸及实践经验，建议： 城区攻克关键词：提升项目现场品质，拦截（关键节点拦截）与渗透（重点区域渗透） 派单 路演巡展 老带新 短信 定点派单 1 2 4 5 异业联盟 3 五大常规手法 做出非常规运用 快闪派单 异形派单 定点展位 路演+巡展 礼品+巡展 进商户 进学校 进企业